合同纠纷中的二选一,看准了再押宝
发布时间:2019年12月3日 pm2:03 浏览量:阅读
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在法律中签合同的意义就在于证明是双方公正公平的原则而且还是处于自愿的目的来签署的,为了让合同有相互的约定,也会加入一些必要的条款来相互约束,支付宝是怎么来的,不就是这么起家的,现付一部分订金,然后发货,等到对方收获后,验货付尾款,这是合同的一般流程。当然在生意界也会有老赖,比如盖房的,一般都会出现这样的状况,总是压尾款,这也就是为什么很多开发商到最后都是烂尾楼,就是因为资金不到位啊,在这种情况下法律有最权威的解释。要不就是双倍返还定金或者是赔偿相应的损失,那有没有这两种都要赔偿的,这也在司法中导致大量的同案不同判现象,损害司法权威,对此,最高人民法院专门发布了司法解释,来弥补这个问题。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定,买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

从上面的法律条文可以看出,最高人民法院在违约责任赔偿方面,更趋向于当事人实际损失,即当事人约定与实际损失有出入时,可适时进行调整,并趋于平衡。如果双倍返还定金不足以弥补因违约造成的损失的,可以要求调整接近于损失的额度,但实践中对于损失部分需要另行举证证明,实际上增加了守约方的举证责任,所以在确定定金数额时一定要考虑对方一旦违约的所造成的实际损失,不然对方在承担了定金后不足以弥补损失的,守约方还要另行举证证明损失数额,无疑对守约方来说较为困难。为了更好的说明相关法律条文的意思,现在小编分享一则涉及该法律条文的实务案例,以供大家阅读参考。

案情简介:原告孙某某诉称,2013年12月4日原告与被告之妻刘某在第三人处签订《房屋买卖合同》。该合同约定,原告购买被告位于某区×房屋,建筑面积51.28平方米,总房款1382000元。产权转移手续由中介公司负责办理,买卖双方应积极协助和配合经纪方办理相关手续。卖方在签署本合同之日起1个月内(2014年1月5日之前)还清贷款并注销房屋抵押权。逾期超过30日的,守约方有权解除合同。合同签订后,原告如约向被告支付了购房定金20000元。依据合同约定,被告应当积极办理银行贷款还清和所有权更名等所有凭证和手续。

原告在2014年2月12日询问中介公司时,得知被告仍未按照合同约定还清银行贷款和注销房屋抵押权,并告知被告表示拒绝履行合同,直至现在,被告仍无理拒不办理相关手续。

2014年2月15日在中介公司的主持下,双方未就合同中相关问题达成协议。原告主张解除合同并要求被告双倍返还定金40000元,但遭到被告拒绝,被告表示只返还定金20000元,为此,原告向人民法院起诉请求:解除双方的买卖合同;被告返还原告定金40000元、赔偿中介费损失27600元并承担诉讼费用。

被告张某某辩称,履行合同过程中,由于银行没有批准提前还贷,造成被告无法履行合同,被告本身不存在违约行为,所以不存在双倍返还定金问题;原告没有向被告交纳过中介费,所以也不存在返还问题,为此,不同意原告的诉讼请求。

判决观点:法院认为,当事人的合法权益受法律保护。被告对其妻刘某代理被告与原告签订房屋买卖协议的行为表示认可,该协议系当事人真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性及禁止性规定,该合同依法成立,受法律保护。各方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行各自的义务。

被告作为涉诉房屋的所有人,在与原告签订房屋买卖合同前,明知该房屋存在按揭贷款的情况下,若出售该房屋应当先提前还清贷款并注销抵押权,方能顺利完成房屋的买卖行为。

现被告抗辩提出其未能按照合同履行还贷义务是由于贷款银行拖延办理提前还贷事宜所致,不构成合同违约,不应承担相应的责任。我国合同法规定,当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按约定解决。据此,被告的抗辩意见不能成立,法院不予支持。

我国合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。由于被告未能按照合同约定的在2014年1月5日前还清贷款并注销该抵押权,已构成合同违约,应当承担违约责任。

基于被告的上述违约行为,导致合同约定的后续买卖事项无法实施,原告无法实现合同目的,故原告要求解除房屋买卖合同,并要求被告双倍返还定金的诉讼请求,法院予以支持。我国法律规定,买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。基于被告的违约行为已给原告造成中介费27600元的实际损失,故被告双倍返还原告定金后应当继续赔偿原告7600元的损失。

判决结果:综上所述,法院判决如下:一、解除原、被告签订的房屋买卖合同;二、被告双倍返还原告定金40000元;三、被告赔偿原告中介费损失7600元。四、驳回原告的其他诉讼请求。

律师点评:本案中,原告的实际损失为中介费27600元,如果原告只要求双倍返还定金的,则定金不足以补偿原告所受到的损失,因此对于原告请求的中介费损失27600元,在扣除定金20000元后,仍有7600元的损失不能弥补,所以法院另判决被告赔偿原告中介费用损失7600元。从这个案例中也可以看出,原则上双倍返还定金与赔偿损失不能同时适用,但是如果有证据证明,双倍返还定金不足以弥补守约的损失的,则可以差额部分仍然可以要求违约方赔偿。

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