买卖房产无小事,小心房主双面人
发布时间:2019年12月2日 am11:20 浏览量:阅读
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都是画龙画虎难画骨,知人知面不知心,这种在房产界可以说是比比皆是。在买卖房产的时候也要看清房产的性质,有无贷款,有无外债或者其它的问题,比如民间常说的是否家里死过人,是否有过凶杀案等等,都要问清楚了在决定是否要出手购买,不然盲目的下决定只会给自己以后找麻烦,这就是说要先小人后君子,这句话用在房产买卖上一点都没错,小心驶得万年船嘛,又何况是要还这么多年的贷款的房产。就更要小心了。

借款人未与第三人达成债务转移合意而将债务转移给第三人,第三人在非真实意思表示时与贷款人签订的商品房买卖合同未生效——王桶诉察右后旗北方批发商贸城有限责任公司房屋买卖合同纠纷案 本案要旨:借款人要把借款债务转移给第三人,不仅应当与第三人达成债务转移合意,而且应当在借款合同确定的权利、义务前提下进行。第三人不愿承担借款债务,并在非真实意思表示的情况下与贷款人签订的商品房买卖合同应当认定未生效,贷款人要求第三人协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求应予驳回。案号:(2016)内09民终184号来源:人民司法·案例2017.23

房屋出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为,买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为拒绝履行主要合同义务,属于不当行使履行抗辩权——中国供销集团有限公司诉林光荣、华和信经纪公司房屋买卖合同纠纷案 本案要旨:权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终。出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为,违反了诚实信用原则和先合同义务,在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务,属于不当行使履行抗辩权,应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识,买受人有权要求变更交易价格。案号:(2017)京民终289号来源:人民司法·案例2017.23

夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋,配偶不同意致合同解除的,善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任——赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案 本案要旨:夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋,配偶明确表示不同意转让,经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的,法院应认定有效,但买受人要求继续履行的,不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时,应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期,以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失,因诉讼持续而扩大的损失,买受人应自行承担。案号:(2016)京03民终716号来源:人民司法·案例2017.20

房屋买卖应当采用书面形式签订合同,收条不足以证明房屋买卖合同依法成立——李允常诉丁正美、赵翔、秦志岚房屋买卖合同纠纷案 本案要旨:法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。以口头形式订立合同时出具房款收条,如果对买卖的标的和数量存在争议,且不能有效证明“一方已经履行主要义务,对方接受的”,该合同尚未依法成立。买受人可以根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失,但不能要求对方赔偿房价上涨损失。案号:(2015)渝二中法民终字第1037号来源:人民司法·案例2016.8

得房率缩水超过合理误差给买受人造成损失的,卖方应承担赔偿责任——朱某某诉杭州某置业有限公司房屋买卖合同纠纷案 本案要旨:得房率缩水是否构成违约,法律没有明确的规则可资援引,应进行司法衡平。通过对外部因素和内部因素的考察,可得出的结论是:买受人的利益应获得保护,对其保护范围为得房率缩水超过合理误差给买受人造成的损失;买受人损失的确定以得房率缩水造成套内建筑面积减少的价值为基数,结合买受人因此所受利益损益相抵,酌情确定。案号:(2014)浙杭民终字第1313号来源:人民司法·案例2016.2

因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法继续履行的当事人可以解除合同——梁兆泉与胡广勋房屋买卖合同纠纷上诉案 本案要旨:银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控,该调控政策何时出台以及具体内容如何,当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务,且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的,可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定处理,允许当事人解除合同,购房人不承担违约责任。案号:(2010)佛中法民一终字第1761号来源:人民司法·案例2011.14

逃避房地产交易税费条款无效若不影响合同交易目的实现,则不影响合同其他条款的效力——车顺康等与屠根美房屋买卖合同纠纷上诉案 本案要旨:买卖双方以逃避国家房地产交易税收为目的而达成的更名条款无效后,如不影响双方合同交易目的的实现,且其他条款的继续履行无损公共利益,则该条款无效并不导致合同其他条款无效。从维护诚实信用原则和鼓励交易的合同法精神出发,应支持双方根据合同目的,并依照合同其他有效条款继续履行。案号:(2012)扬民终字第0058号来源:人民司法·案例2013.20

一房二卖情况下可以将出卖人的违约收益用于对买受人进行赔偿——徐芬诉刘国胜、姜宝琴商品房买卖合同纠纷案 本案要旨:房屋差价损失是典型的机会成本损失,这种机会成本损失的赔偿,实际上是在无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式,在一房二卖的情况下可适用收益法,将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格,以此作为出卖人的违约收益,对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。

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