房子的认购金还能退吗
发布时间:2020年3月31日 am11:35 浏览量:阅读
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在商品房买卖中,有一种特殊的房屋购销行为叫做商品房预售,许多开发商在签订正式的《商品房买卖合同》前会跟购房者签署一份《商品房认购书》,并收取购房者部分定金,以约束购房者,确保将来购房者依约认购房屋,以提高房屋的成交量。许多购房者由于不想错失优质房源,或开发商的营销攻势太过于猛烈,在还不清楚认购书的法律含义时就糊里糊涂签了字,交完购房定金后,又基于各种原因后悔不想继续认购,那么已经交付的定金还能退回来吗?

答案是分情况,在特定情况下定金可以退回。

《商品房认购书》属于预约合同,是为了签订正式《商品房买卖合同》而签订的合同,一般包括以下内容:

1、双方当事人的姓名、名称、住所;

2、房屋基本信息;

3、房屋单价;

4、定金条款;

5、协商签订商品房买卖合同的期限。

其中的定金性质为成约定金。一般来说,若因购房者原因未能订立商品房买卖合同,那么购房者无权收回这笔钱,若因开发商原因未能订立商品房买卖合同,则开发商应该双倍返还定金。

如果开发商无过错,那么购房者在签署认购书后,是否意味着必须与开发商签订正式的《商品房买卖合同》,否则就视为违约,被没收定金呢?

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”对此做出了较为明确的规定,到底如何适用呢?下面为大家分享一则案例:

案例分享

2014年5月10日,由明晟与姜贺娜夫妇与开发商签订《商品房认购书》,认购某小区商品房一套,约定房屋总价为126万余元,2014年5月27日前需持认购书原件、定金收款凭证等相关所需材料签订《商品房买卖合同》等法律文件。另约定,若由明晟与姜贺娜夫妇未按时签订《商品房买卖合同》及相关协议并未缴纳购房款,则视为自动放弃该商品房认购权,开发商有权对已经收取的定金不予退还,并将房屋另行出售。认购书签署后由明晟与姜贺娜夫妇当即向开发商支付了认购定金5万元。

《商品房认购书》签订后,由明晟与姜贺娜夫妇于2014年5月10日、5月13日、5月29日支付开发商定金和预收款共计560,000元。双方经过多次沟通,因就逾期付款和逾期交房承担违约金的数额等事项无法达成一致意见,导致《商品房买卖合同》未能订立。由明晟与姜贺娜夫妇要求退还定金,开发商坚决不退,双方僵持不下,由明晟与姜贺娜夫妇一纸诉状将开发商告上法庭,要求开发商立即返还认购定金和预付款560,000元及利息,同时要求开发商双倍返还定金。

法院判决

大连市西岗区人民法院认为:

“本案中,二原告与被告签订《中瑞香水湾认购书》系双方真实意思表示,内容不违反法律规定,为有效合同,双方均应按其预约合同约定履行。二原告为购买被告开发的房屋依约向被告支付了定金和预付款560,000元,但原、被告在签订《商品房买卖合同》前就各方逾期付款和逾期交房承担违约金的数额等事项未达成一致意见,致使《商品房买卖合同》未能订立,双方均无过错和违约行为。

二原告在签订认购书时是否查看被告已公示的《商品房买卖合同》并不能说明二原告已对合同相关的条款予以认可,之所以双方另约定时间签订合同是需要双方对该合同中所应享受权利,承担义务的条款予以全面了解,磋商,意思表示真实的情况下签约。”

大连市西岗区人民法院作出一审判决,支持了原告由明晟与姜贺娜夫妇返还认购定金和预付款560,000元的诉讼请求,开发商不服向中院提起上诉,中院驳回了开发商的上诉请求【(2015)大民二终字第00399号】。该案说明在商品房买卖中,合同的签订必须完全建立在双方自愿协商的基础之上,如果购房者在约定时间来前来与开发商协商,双方未就合同协商一致,对购房者而言不视为违约,被视为不可归责于当事人双方的事由。对此观点,最高院的公报案例2006年第8期中:“戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案”、肇庆市中级人民法院审理的“麦燕琼与肇庆市高新区华阳房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案【(2016)粤12民终669号】”也予以支持。

律师建议

在实践中,《商品房认购书》、《商品房买卖合同》一般都是开发商预先制定的格式合同,开发商往往利用其优势地位,制定各种不平等条款游说购房者签署,为了避免“定金”陷阱,购房者必须注意以下几点:

1、慎重签署认购书

在商品房交易过程中,在签订商品房买卖合同之前签订认购书、交付定金并不是购房的必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。在购房者未百分之百确定要购买的情况下,不要轻易签署认购书。

如确需签署认购书,务必仔细阅读合同内容,对于认购书中特别不利于购房者的违约条款和提示条款,可以要求开发商修改。对于开发商口头承诺的内容,一定要写进合同里。

2、改“定金”为“订金”

在签署认购书前,要求开发商将认购合同中的“定金”改为“订金”或者“预付款”、“押金”等。

3、对磋商过程录音

若已交付定金,在签署《商品房买卖合同》前,应就房屋的交付使用条件及日期、违约责任的安排、合同解除权的形式、质量异议的期间、面积差异的处理方式等与购房相关的所有细节与开发商进行磋商并对整个商谈过程进行录音。如双方无法达成一致意见,购房者就可以从法律上主张返还定金。取得了有效证据并经协商对方仍不返还的,则可以通过诉讼程序解决。

对于我们大多数人来说,买房都是一件人生大事,在实践中个案情况千差万别,还是应该具体情况具体分析,只要在签署合同前咨询专业律师,就可以规避很多法律风险。遇到纠纷时,尽早委托专业律师介入,才能更好地保障自己的合法权益。

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