租房合同没备案是否有法律效力
发布时间:2020年3月31日 am11:46 浏览量:阅读
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近来,房屋租赁市场的火爆以及一线城市租金飙升的新闻持续冲刷着人们的眼球。不少在北、上、广等地奋斗的人们,一方面要应对高强度的工作节奏带来的疲惫;另一方面,又在房租上涨的新闻中,与未来不确定性所产生的焦虑进行抗争。

从市场经济的角度而言,自发形成的租金上涨态势,有其背后的市场选择原因。我关心的是,当在城市中打拼的“北漂”“上漂”族们,从本已微薄的月薪中支付高昂的租金后,所带来的那一纸租赁合同,就能为其在城市的居住留足了安定感吗?若房屋租赁合同未办理租赁备案,究竟会产生什么样的后果?

二、房屋租赁登记备案制度的性质和依据

(一)登记备案制度的性质

与行政许可中的登记(如企业注册登记、申领律师执业资格登记、申领驾驶执照登记等)不同,房屋租赁合同的登记备案虽然也是一种行政登记行为,但其本质上并不属于行政许可,而是一种行政确认中的登记。有学者论述,此种情况是行政机关仅为确认财产权及其他民事关系的登记,只是起到公示、证明、确认以及对抗第三人的作用,因而不属于行政许可的范围。这类登记不是为当事人创设一种公法上的权利,而是对当事人既有的民事法律关系予以确认。可以说,法律关系成立在先,登记在后。

不过,由于租赁登记备案的行政确认性质,本质上仍然是一种行政主体依法对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别、给予确定、认可、证明并予以宣告的具体行政行为。因此,对登记备案中信息登载错误或不予登记的情形,是可以依据《行政复议法》和《行政诉讼法》提起复议和诉讼的。

(二)登记备案制度的法律依据

对房屋租赁合同要求登记备案的制度,我国上世纪80年代就在规范性文件中进行了规定。1983年出台的《城市私有房屋管理条例》第十五条就规定:“租赁城市私有房屋,须由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利和义务,并报房屋所在地房管机关备案”。此后,《中华人民共和国城市房地产管理法》更是以法律的形式,正式对房屋租赁合同登记备案制度进行了确认,该法第五十四条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”2011,由住房和城乡建设部颁布实施的《商品房屋租赁管理办法》不仅规定了房屋租赁合同应当强制办理登记备案,更规定了未办理登记备案后应当承担一定法律后果的内容。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》的强制备案的指导精神,租赁市场较为庞大的一线经济发达城市纷纷出台了配套的实施细则、办法或规定,要求房屋租赁必须到房屋所在地的房产管理部门登记备案。例如:2011年修改发布的《北京市房屋租赁管理若干规定》、2014年修改发布的《上海市居住房屋租赁管理办法》以及2017年出台的《深圳市法制办关于公开征求<深圳市租赁房屋综合管理办法(征求意见稿)>意见的通告》文件等均规定了相关内容。

(三)登记备案制度的意义

由于租赁登记备案的行政行为本身并不影响租赁合同的产生、履行和消灭(租赁合同的缔结系民事主体自发约定形成,其无效的法定条件规定在《合同法》第五十二条的情形中),因此,可以认为,租赁登记备案主要是明确房屋租赁权的物权性质,是房屋行政管理部门对房屋租赁市场进行监管的手段之一,更多具有行政管理规范上的法律意义,这主要包括以下几个方面:

(1)审查租赁合同的主客体是否适格,出租人和承租人是否具备相应的条件,租赁房屋是否可以出租、是否侵害其他民事主体的权益;

(2)审查租赁的合同形式是否符合法律规定,内容是否齐全、完备;

(3)了解掌握当前租赁市场的基本信息,租赁费用的大致水平,并对租赁市场存在的非法转租、非法群租等行为进行制止;

(4)房屋管理部门在房屋登记备案过程中可以增加相关税收收益,如房产税、印花税等。

三、未办理登记备案的后果

如前述,是否办理租赁登记备案,本身并不影响租赁合同的效力。笔者身边有许多人就因各种原因没有办理租赁登记备案,但未影响其对房屋居住的使用。但是,作为一项重要的法律制度有其存在的独特价值。承租人在符合登记备案的资格之下,不去办理登记备案,是会对其生活和权益保障产生不良的影响的。

(一)行政权益

1、影响在城市生活的便利程度

目前,许多行政许可事项的前置申请条件都对申领人资格做出了一定要求,最为典型的就是申领机动车驾驶证。公安部《机动车驾驶证申领和使用规定》第十八条就规定了,驾驶证申领人在户籍所在地居住的,应当在户籍所在地提出申请;在户籍所在地以外居住的,向居住地提出申请。

根据上述规定,在户籍地以外的居住地申请驾驶证时,都需要办理当地的居住证。由于租赁登记备案登记是办理居住证的前置条件之一,此时,未办理登记备案的承租人,就无法按照要求申办居住证,进而也就无法申领驾驶执照。另外,如果承租人未办理居住证,还将无法享受到居住证带来的其他诸多生活便利。

2、会受到行政处罚

在强制登记备案的法律制度背景下,不办理登记备案其实是要受到行政处罚的。当然,可能许多人认为,自己在租房经历中从未办理过登记备案,也未受到过处罚。这可能是因为行政监管机关未能发现该种情况,并不代表这种行为就符合法律规定。还是以一线经济发达城市举例,《上海市市居住房屋租赁管理办法》第三十三条就规定:“违反本办法第十三条规定,租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,对个人处以1000元以下罚款,对单位处以1000元以上1万元以下罚款。”《北京市房屋租赁管理若干规定》第三十五条也规定:“对违反本规定的下列行为,由公安机关按照下列规定处罚:(一)出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第十一条、第十二条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的,责令改正,处200元以上500元以下罚款。”

(二)民事权益

在民事法律层面,尽管租赁合同在不存在法定无效事由的情形下,经双方签字或盖章后即成立。但是,只有对租赁合同办理了租赁备案之后,才具备了法律意义上的公示公信效力,这可以更好地保障承租人的如下权益:1、优先购买权,即租期未满时出租人出卖房屋承租人在同等条件下优先购买房屋的权利;2、对抗第三人的权利,即租赁期限内房屋产权人要转让、抵押房屋的,承租人可以按照原合同条款继续租用房屋。这种对抗第三人的权利还表现在房屋租赁合同履行规程中当出现另一当事人(可能是另一承租人)持有同样内容的房屋租赁合同且经过登记备案时,法律只保护经过登记备案的合同当事人。在许多情况下,司法审判中对租赁事实的认定,也将借用租赁登记备案的办理与否进行裁量。例如,笔者搜寻到的如下三则案例,审判人员在审查租赁合同是否有效以及租赁关系是否可以对抗第三人时,均主要审查是否办理了租赁登记备案:

1、上海市长宁区人民法院在中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司与大不同集团有限公司、上海宇醇茶业有限公司等借款合同纠纷其他执行裁定书中认为:“本案审查的争点是异议人主张的租赁关系是否可对抗申请执行人已登记的抵押权的实现。对于系争房屋中407室房屋,异议人陆琼主张的租赁关系成立的日期早于中国工商银行股份有限公司上海市分行设定抵押权的日期,但异议人未对租赁合同进行登记备案,异议人陆琼提供的证据无法证明该租赁关系实际存在、异议人已实际占有使用系争房屋……综上,异议人主张的租赁关系不得对抗抵押权人已登记的抵押权的实现。异议人陆琼要求法院对系争房屋负担租赁拍卖的请求无事实和法律依据。”

2、福建省福州市中级人民法院在吴程、招商银行股份有限公司福州分行执行异议之诉案件中认为:“……吴程提交的两份《房屋租赁合同》均未到相关房产管理部门登记备案,真实性无法确认。其次,从吴程与陈秀钦之间的《房屋租赁合同》内容来看,1.出租房屋的建筑面积为125.47平方米,每月租金仅1000元,双方约定的租金明显低于市场价;2.租期长达十年,但每月的租金并未随着年限的增加而相应的增长;3.十年租金12万元及押金1万元均以现金方式一次性支付;上述内容均有违常理。……综上,吴程主张与陈秀钦就鼓东街道贤南路贤南公寓1#楼XX单元房产存在租赁合同关系,但其提交的相关证据材料不足以支持其主张,其上述主张一审法院不予支持。吴程应承担举证不能的不利后果,其诉讼请求一审法院依法予以驳回并无不当。”

3、河南省郑州市中级人民法院在杨成军、张晓红执行异议之诉中认为:“……本案中,上诉人杨成军提供的与被上诉人杨晓利签订的《房屋租赁合同》并未在相关部门进行登记备案。上诉人杨成军提交了其妻王晓的转款凭证,但该转款凭证日期与房屋租赁合同签订日期并不一致,不能证明其已足额支付了相关租金。根据相关法律规定,执行异议人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。一审法院根据已查明的事实,认定上诉人杨成军提供的证据不足,不能证明其对河南省郑州市金水区中州大道西、畜牧路北10幢1单元18层西户的房屋享有足以排除强制执行的民事权益,进而驳回其诉讼请求,并无不当。故此,上诉人杨成军的上诉理由缺乏事实和法律依据,不能成立,本院不予支持。”

四、结语

正如本文开篇所述,租金的上涨是由多方原因导致,这可以包括政府部门采取的房源整顿措施使得违规房源减少,客观上导致合规房源更为抢手、二手房交易开始升温使得部分房源减少。甚至还有许多租房市场分析师认为,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,借助资本的力量扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,重新装修后推向市场,推高了房租,破坏了正常的房屋租赁市场。

可以预见,随着上述原因的存在,租金上涨的趋势可能会继续延续较长一段时间。作为不得不选择租房的异乡人,我们可能无法对涨金的市场行为做出更有利的应对措施,但我们可以通过法律的途径,通过租赁登记备案制度,更好的维护本就得之不易的居住权利。

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