未经出租人同意转租合同效力
发布时间:2020年4月1日 am11:30 浏览量:阅读
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在房屋租赁合同纠纷中,因承租人转租造成的纠纷占有很大一部分比例。如果房屋租赁合同中,承租人约定不能转租房屋,但在租赁合同履行过程中,承租人擅自转租的,转租合同是否有效,承租人擅自转租,需要承担哪些法律责任?

根据《中华人民共和国合同法》第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

从法律条文意思解读,承租人转租房屋的,共有两种情形:

一、经出租人同意的转租。

经出租人同意的转租也有两种情形,一是租赁合同中明确约定的承租人可以转租;二是租赁合同中未明确是否可以转租,但承租人转租后,出租人并未反对或明确同意的,也仍视为同意转租。

二、未经出租人同意的转租。

承租人未经出租人同意转租房屋,出租人可以解除合同,承租人未经出租人同意擅自将房屋转租他人,直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权,属于严重的违约行为,出租人有权解除合同。

但是,由于合同法第224条规定,仅规定出租人可以解除与承租人之间的合同,但未规定转租合同的法律效力如何,这在实务产生较大争议,同时合同法第224条规定,出租人可以默认承租人的转租,又规定了未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,所以这就造成了在一定期间内,出租人即可以默认转租又可以否认转租,造成转租的法律关系一直处于不稳定的状态。

对此,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

从内容上看,这个法律条文解决了合同法第224条的漏洞,明确规定出租人权利的行使要有一定的期限,即出租人在知道或应当知道承租人转租之日起,必须在六个月内提出异议,如果超过六个月没有提出异议的,出租人与承租人之间的房屋租赁合同、承租人与次承租人之间的转租合同均具有法律效力。

反过来,出租人在知道或应当知道承租人转租之日起,六个月内提出异议的,出租人有权解除房屋租赁合同,并可以请求法院确认转租合同无效。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点,笔者分享一篇相关的实务案例,并对案例的内容进行了相应的整理和汇编,案例中观点仅供学习交流所用!

案情简介

原告起诉称:被告于2011年开始就租赁原告位于某地的房屋一套进行居住,双方于2017年6月1日重新进行协商,签订了一份《租赁合同》,约定租赁期限为3年,从2017年6月1日起至2020年5月31日止,租金为每月1600元。

合同之中还约定了被告不得私自进行转租,否则原告有权单方解除租赁合同。被告因拖欠租金,原告在起诉的过程之中原告得知被告未经原告同意,将房屋私自转租给第三人张某阳,属于严重的违约被告与第三人之间所签订的租赁合同应当是属于无效的,被告私自转租牟利收益也应当归原告所有。

原告向法院提出诉讼请求:

1、请求依法解除原被告双方于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》;

2、判令被告支付占用房屋期间的租金8000元(从2018年6月1日起至2018年10月31日至起诉之日,按每月1600元计算)及原告代为支付的费用28元;3、请求依法判令被告支付从2018年11月1日起至腾还房屋之日止的租金(按每月1600元计算);

4、请求依法判令被告支付违约金3000元及赔偿原告的损失;

5、依法判令被告陈某英及第三人张某阳立即腾还原告位于某的房屋给原告;

6、确认被告陈某英与第三人张某阳所签订的《租赁合同暨居间合同》。被告陈某英未到庭发表质证意见,也未向法院提供证据。第三人张某阳未到庭发表质证意见。

判决要点法院审理认为:原告对被告拖欠租金一事多次通过电话或短信与被告进行商谈、催讨,但被告未予支付,被告的行为已构成违约。被告转租的行为未经原告同意,已违反原被告双方合同约定,且原告对被告转租的事实并不知情,原告有权提出转让无效之诉请。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同之规定,法院对原告第一项、第二项、第三项、第四项诉讼请求予以支持。

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。该案中,被告作为承租人,未经出租人同意,将房屋转租给第三人张某阳,且原告及时向被告提出异议并主张权利。据此,法院确认被告与第三人所签转租合同无效。同时,法院认为,被告及第三人均负有腾房义务。法院对原告的第五项、第六项诉讼请求予以支持。

判决结果综上,判决:

1、解除原告李某华与被告陈某英于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》;

2、由被告陈某英在本判决生效之日起三十天内向原告李某华支付占用房屋期间的租金8000元(从2018年6月1日起至2018年10月31日起诉之日,按每月1600元计算)及燃气费28元;

3、由被告陈某英向原告李某华支付从2018年11月1日起至腾还房屋之日止的租金(按每月1600元计算);

4、由被告陈某英在本判决生效之日起三十天内向原告李某华支付违约金3000元;

5、由被告陈某英及第三人张某阳在判决生效之日起三十天内腾还位于某地的房屋给原告李某华;

6、确认被告陈某英与第三人张某阳于2018年6月18日签订的《租赁合同暨居间合同》无效。

律师点评:

该案中,原、被告双方的租赁合同之中明确约定,被告(承租人)不得私自进行转租,否则原告有权单方解除租赁合同。但是,被告未经原告同意,却将房屋转租给第三人张某阳。原告及时提出异议,并请求法院确认被告与第三人签订的《租赁合同暨居间合同》无效,并腾房给原告得到法院支持。

从这个案例中也可以看出,作为次承租人来说,如何避免转租合同无效的法律风险,也是非常重要的。如果遇到二房东转租房屋的,一定要审核其是否有转租权,否则原房东一旦不认可双方的转租合同的,该转租合同很可能是无效合同,次承租人甚至一次性支付了较多的租金后被二房东卷走,可能会受理较大的损失。

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