房屋买卖合同违约金怎么赔
发布时间:2020年4月21日 am10:44 浏览量:阅读
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人们在购房签订购房合同时,一般都会约定违约金,在一方出现违约的情况时,守约方可要求违约方支付违约金。具体来说,房屋买卖合同违约赔偿是多少呢?

由于违约金是购房者和开发商在订立合同时预先约定的,因此,它与实际损失额往往不能完全吻合。一般情况下,即使有差异,也应按约定承担违约责任。除非约定的违约金过高或过低而显失公平,才可请求减少或增加。

至于违约金的约定,购房者可根据违约情况就违约数额进行约定,也可约定违约损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于实际损失的,购房者可请求法院或仲裁机构予以增加或适当减少。由此,约定的违约金在性质上就视为违约时的损失赔偿金。

既然购房者在合同中已约定了违约金,那么,开发商要求按合同约定的违约金赔偿是符合法律规定的。当然,如果“实际损失”超出约定的违约金,可要求开发商适当补偿(实际损失一般来讲只可能是租金损失或交通费损失。租金损失是指由于延迟交楼而多付出的租金;而交通费损失是指由于延迟交楼不能及时迁入而可能增加的交通费用。一般来说,交通费损失要低于租金损失,因此,在审判实践中一般只考虑租金损失)。

此外,如果合同没有规定违约金或者实际损失难以计算确定,可依据房款的总额参照银行等金融机构逾期贷款利息的标准计算出金额,或按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金,以要求房地产公司赔偿。

案例回顾

张某购买了李某名下的一处房产,签订了《二手房购房合同》,并约定了总房价款20%的违约金。张某支付了40%的房款,剩余房款还未支付,后由于房价大幅上涨,李某欲毁约,张某能获得合同约定的违约金吗?

法律分析

针对房屋上涨的情况,卖方违约时,在合同约定范围内,买方可以要求卖方赔偿定金部分,或者违约金。如果定金,或违约金(一般不超过房产总价的百分之二十)不足以弥补买方的实际损失,买方可以向法院提起诉讼,增加损失赔偿。在违约金与损失赔偿同时存在时,当事人可选择一种方式主张权利。所以,张某能够获得合同约定的20%违约金,如能证明房屋的涨幅高于违约金,张某可选择要求李某承担购房差价的损失。

在房屋买卖的过程中我们都会签订房屋买卖合同,如果对于违约金不理解可能会导致日后的合同纠纷,那么违约金该如何订立,又该如何支付呢?

一、违约金是否不能超过合同总金额的20%?

在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中,中介通常将违约金约定为总房价的20%。但并不是说违约金最多只能约定20%。我国《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%,也许对违约金的误读由此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金的多少,完全可以由房屋买卖双方根据自己的意愿协商确定。

二、既然合同中约定了违约金的数额,就一定会按照合同来执行吗?

违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定,但如果发生纠纷,并不一定能完全按照约定的数额执行。我国合同法的违约责任是一种补偿,主要的作用是弥补损失。因此如果合同中约定的违约金过高或过低,都可参照实际损失进行调整。

因此,房屋买卖双方要结合法律规定,依据自己的实际情况,合理的约定违约金,才能充分保障己方的利益。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

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