售楼人有欺诈行为可以退房吗
发布时间:2020年4月22日 am11:57 浏览量:阅读
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一些无良的开发商为了能够从房地产交易中获取高额利润,会存在欺诈的情况,欺骗购房者。这都是以牺牲购房者的合法权益为代价的,因此购房者要谨慎识别。那么具体来说,房屋买卖欺诈的情形有哪些呢?

1、虚假广告宣传误导消费者

商品房特别是期房销售过程中,广告往往是引起消费者购买欲并作出购房决定的促成因素。

《广告法》规定广告内容必须真实,不得欺骗、误导消费者。开发商发布虚假的广告信息,无疑是以虚假信息诱使对方的欺诈行为。开发商交付的房屋达不到合同或者广告中承诺的事项的,应当认定为欺诈。

2、商品房开发证照不全且没有告知消费者

商品房开发必须严格按照法律的规定办理各种审批手续,依法取得各项批准证书后才能开工建设销售,证照不全的建设项目因其不合法,通常不能为购房者办理权属证书,不仅直接导致购房者的购房目的不能实现(无法取得房屋所有权证书和所有权),而且对社会稳定和房地产市场的发展危害甚大。

依法开发、照章开发,是法律赋予开发商的义务。开发商没有依法取得开发工程所需的各种证照且没有如实告知消费者,在合同约定的交付期限内又不能补办相关手续的,不仅违反了房地产开发和销售的有关行政法规,同时因没有履行自己的告知义务,也构成对消费者的欺诈。

3、房屋面积缩水

《商品房销售管理办法》第二十条规定:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的,按以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款

(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

4、商品房因施工或装饰材料等引起的质量纠纷

房屋建设和装修涉及的用材种类繁多,各种材料优劣及价格相差悬殊,工程施工中以次充好、以劣充优的情形屡见不鲜。这种行为不仅造成房屋及装修质量低劣,使买卖双方的利益明显不对称,消费者受到巨大的利益损失,严重的还可能影响到住房的安全。

这种情形可以分别处理:

如果材料低劣但不影响房屋的整体安全和使用的,对于不符合合同要求的部份(如使用劣质地板),可以判决双倍赔偿;

如果使用的基本建材存在质量缺陷,导致房屋存在安全问题并难以修复的,应当判决按整套房屋的价格双倍赔偿。

开发商还有哪些行为需要双倍赔偿?

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定,商品房买卖,出现下列五种情形之一的,房屋的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

案例:

日前,市民王某购买了市区某小区一套顶层住房。当时,王某并未发现房子有任何问题。然而,一场大雨过后,王某发现这套房子的屋顶竟然洇湿了一大片。邻居告诉他,该小区内多栋住房顶层都有不同程度的渗漏现象,需要大面积维修,很多业主正在合计着大家均摊维修费用。王某还了解到,正是由于房子本身出现严重质量问题,很多业主都考虑卖房。

王某称,自己刚买房子不到几个月,而房屋渗漏的现象已经持续好几年了,原来的业主一直未修理过屋顶,他认为这笔维修费用理应由原业主交纳。另外,王某说,购买房屋时,原房主并没有告知其房子存在质量问题,因此他认为原房主卖房时存在欺瞒行为,他将会考虑向卖房人退掉房子。而且,其中的损失还会要求由原房主承担。

律师说法:法舟律师事务所律师张虎解释说,根据《合同法》155、111条等的规定,卖房人负有向王某提供质量合格房屋的义务,但是卖房人明知建筑物顶层存在严重渗漏现象,却依然将房屋卖给王某,实质上是违反了市场交易中最基本的诚实信用原则。所以王某在发现质量问题后,当然可以要求卖方进行维修或者交纳维修费用,甚至退房。

另外,根据《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释规定,民事欺诈行为是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中,故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方做出错误的表示的行为。而本案中,卖房人明知却故意隐瞒房顶渗漏的严重质量问题,致使王某作出错误的意思表示,显然原房主存在民事欺诈行为。因此,根据《合同法》第54条相关规定,合同一方存在欺诈等意思表示,侵害到其他个人利益,受侵害人可以选择撤销该民事行为。结合到本案,王某既可以选择继续履行合同,要求原房主承担维修费用,也可以解除买卖合同进行退房,并要求对方承担相应的违约责任。

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