房屋居间合同买方违约怎么办
发布时间:2020年1月14日 pm4:03 浏览量:阅读
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这几年,随着市场经济的发展以及部分居民改善型购房刚需的涌现,房地产市场迎来了消费的热潮。通过阿尔法系统检索分析可知,2014年至2018年期间,房屋买卖合同纠纷案件的数量也是呈现逐年递增的状态。房屋买卖合同纠纷一般涉及三方民事主体:买方、卖方以及居间方。买卖双方就房屋买卖存在买卖合同关系、居间方与买卖双方存在居间合同关系。在房屋买卖合同纠纷案件的处理中,原告方往往在诉求中一并提出要求居间方承担相关责任的诉求,而法院对此的处理思路也不完全一致。本文整理了部分地区法院的相关判决,以期能够为解决实践中的疑难问题提供新的注解。若有不足之处,还请不吝指出。

问题一、居间方在提供房屋居间服务中应承担的义务的依据。

大部分情况下,没有义务就没有责任。那么,居间方在房屋买卖合同纠纷中应承担何种责任,就要考察其合同义务以及法定义务有哪些。前者主要是根据房屋买卖合同或房屋买卖居间合同中对其合同义务的有关约定。而一般情况下,合同对于居间方核实房屋的权属状况、是否存在抵押、查封等权利限制状况等合同义务均会做相关的约定,以保障买受方的合法权益;而后者在全国范围内适用的主要依据是人力资源和社会保障部,国家发展和改革委员会,住房和城乡建设部发布的《房地产经纪管理办法》以及《合同法》第二十三章关于居间方承担损害赔偿责任的有关规定。

其中,《房地产经纪管理办法》第四条规定“从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则,遵守职业规范,恪守职业道德。”以及第二十二条规定“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后,方可以对外发布相应的房源信息。”《合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”部分地区也制定了地区适用的相关条例或规则以规制房屋居间方提供的居间服务行为。

比如北京市,出台了《北京房地产中介行业自律规则》,其第四条规定“承接房地产中介业务时,应核实委托方主体资格。承接商品房销售代理业务时应核实开发商的营业执照及五证是否齐全;承接二手房销售及租赁业务时,应验明产权人的身份证及产权证或有效证明,由代理机构的执业经纪人分别与委托方签订合同,经纪人签署合同时应将自己的姓名、执业证编号填写清楚,同时加盖机构公章。”;广州市出台了《广州市房地产中介服务管理条例》,其第十四条规定“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时,应当书面说明下列事项:(一)房地产中介服务机构的备案、年度检查的资质情况;(二)中介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。”第二十四条规定“房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:(一)索取合同以外的酬金或者其他财物;(二)提供虚假材料或者隐瞒真实情况……”;宁波市出台了《宁波市房地产中介服务条例》,其第十一条规定“中介服务机构应当对中介服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查。中介服务机构应当将知道或应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方,法律、法规另有规定的除外。”

综上,居间方在提供居间服务中的主要法定义务为核实、如实告知涉及房屋买卖交易的重大信息,比如房屋权属状况等。这些重大信息应是房屋买卖双方据以作出交易决定、签订书面房屋买卖合同的决定性因素。

问题二、居间方在房屋买卖合同纠纷中的法律地位。

实践中,若房屋买卖双方与居间方分别签订譬如《房屋买卖合同》以及《房屋买卖居间服务合同》,将两种不同的法律关系进行隔离的话,那么在房屋买卖合同纠纷中原告将居间方列为共同被告并提出诉求、主张权利的可能性是比较低的。因为根据合同的相对性原则,这其中的法律风险是显而易见的。

这个问题的提出主要是针对三方仅签订有一份书面合同比如《房屋买卖合同》或《房屋买卖及居间服务合同》等,并在合同中对各自的权利义务进行了具体的约定,导致房屋买卖合同关系与居间合同关系混合并存于一份书面合同的情形。那么,在起诉时,原告方就不得不解决居间方在房屋买卖合同纠纷中的法律地位问题。

一、列为共同被告,但法院作出不予处理、另案起诉的处理。

[案例一]车玉芳与张铭、韩琳、西安卓玛房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷案  [案号:(2018)陕0112民初11851号] 。

裁判观点:“原告与被告签订的居间合同与本案并非同一法律关系,原告要求解除该合同,本案不予处理,应当另案处理。”

[案例二]金永明与黎永尚、佛山市三水区西南街海棠房屋中介服务部行纪合同纠纷案[案号:(2017)粤0607民初4940号]。

裁判观点:“原告在本案中系主张房屋买卖合同纠纷,而原告关于居间费用的诉讼请求系基于与被告海棠房屋中介之间的居间合同纠纷,基于不同法律关系产生的诉讼请求不能在一案中同时处理,故对原告关于居间费用的诉讼请求,本院在本案中不作处理,原告可另行主张。”

评析:一般情况下,将居间方列为共同被告处理的最坏结果就是法院对居间法律关系不予审理、另案起诉。但是,也不排除法院为降低当事人的诉累而对这个问题不进行程序审查而直接进行实体审判的情况出现。代理律师对此有风险的预判,并基于诉讼成本的考虑,可能会选择直接将居间方列为共同被告并对其主张实体权利,比如,主张退还已经支付的居间服务费或不予支付居间服务费等。而法院作出不予处理、另案起诉的法理依据主要是基于不同法律关系产生的诉讼请求不能在一案中同时处理的考量。

二、列为共同被告或第三人,法院直接进行实体审判并作出相应判决。

[案例一]赵婷玉与郑佩房屋、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷案[案号:(2018)粤0303民初22798号]。

法院裁判结果:第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告赵婷玉12000元。

评析:该案件中,作为居间方的深圳市世华房地产投资顾问有限公司被列为了第三人,其作出了主体不适格的抗辩“关于第三人的诉讼主体资格及责任承担。本案案由系房屋买卖合同纠纷,对应法律关系为房屋买卖合同关系。第三人与原、被告双方之间实属居间合同关系,第三人并非本案适格当事人。”但是法院对其抗辩理由不予采纳,并直接对其作出了实体的判决。

[案例二]许玉成与卢燕华、佛山市合富置业房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷案[案号:(2016)粤0605民初15173号]。

法院裁判结果:驳回了原告对居间方佛山市合富置业房地产顾问有限公司的全部诉求。

评析:该案件中,作为居间方的佛山市合富置业房地产顾问有限公司被列为了共同被告。针对原告诉求被告合富公司向原告退回中介代理费以及就违约方被告的责任承担连带责任,法院作出了相应的分析并最终驳回了原告对居间方提出的全部诉求。

笔者认为,本案中,原告诉求的提出值得我们思考。该案件中三方就房屋买卖以及居间服务签订《房屋买卖合同》。针对两种法律关系混合在一份房屋买卖合同中,原告诉求“解除原、被告签订的《房屋买卖合约》有关原告与被告卢燕华之间房屋买卖关系的内容”同时提出“被告合富公司向原告退回中介代理费5000元以及被告合富公司对诉讼请求2承担连带责任”。一般情况下,返还是合同解除产生的法律后果之一。那么,居间方返还中介代理费就应当以居间服务合同的解除为前提。但原告仅仅诉求解除房屋买卖合同关系,并不诉求解除居间合同关系或者直接表述为解除涉案房屋买卖合同,那么其诉求的返还居间服务费就可能面临不被支持的法律风险。作为共同被告的居间方的答辩理由对此也作出了回应“本次交易所签署的《房屋买卖合同》包含两个法律关系,一个是买卖关系,另一个是居间关系。本案是就买卖关系提起的诉讼,我方对买卖双方是否解除买卖关系不发表意见,但我方不同意解除居间关系。”

因此,笔者认为,在房屋买卖合同被解除的情况下,针对特定房屋的交易已无法继续进行,居间合同的继续履行也失去了意义。在起诉解除房屋买卖关系且提出要求居间方返还已支付的居间服务费时,应一并主张解除居间合同关系或直接诉求解除房屋买卖合同(即同时解除该两种法律关系)。那么,居间方返还居间服务费则是基于合同解除而产生的返还后果以及基于其违反了合同约定的义务或法定义务、对房屋买卖合同的解除存在过错,返还居间服务费是作为居间方承担违约责任的方式之一。

问题三:居间方承担责任的类型。

一、不予支付居间服务费或返还已支付的居间服务费。

根据《合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”即居间方请求支付报酬以其促成了买卖双方房屋买卖合同的签订为条件。根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”

笔者认为,原告对居间方提出这个诉求应以原告诉求解除包含房屋居间合同关系的房屋买卖合同为前提。并且这一诉求应以居间方对合同的解除存在过错且合同对居间服务费的支付条件没有作出特别约定为支持的条件。

[案例一]许玉成与卢燕华、佛山市合富置业房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷案[案号:(2016)粤0605民初15173号]。

裁判观点:“前所述,合富公司对涉讼合同解除并无过错,而且涉讼合同约定,合富公司促成涉讼合同签订即有权收取中介费,因买卖双方任何一方违约导致合同不能继续履行的,被告合富公司已收取守约方的中介费不予退还,故原告诉请合富公司退还中介费理据不足,本院不予支持。”

[案例二]姜孝宇与吕福仁、马荣、房先生不动产(庄河)有限公司房屋买卖合同纠纷案 [案号:(2015)庄民初字第1788号]。

裁判观点:“但因房先生公司在《房地产买卖合同》履行过程中提供了居间服务,并不存在过错,因此,对原告要求其返还中介费的诉讼请求,本院不予支持。”

[案例三]林常昆与周普、广州民域房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷案 [案号:(2016)粤0114民初5739号]。

裁判观点:“买卖双方及中介方在明知原告不符合政策要求条件的情况下,并未严格执行政策规定,而是心存侥幸,意图通过其他方式以规避限购政策,因此各方对合同最终无法履行均存在过错。故对原告林常昆要求被告周普返还定金20000元、要求被告民域公司返还中介费5000元的请求,本院予以支持。”

二、承担补充赔偿责任或连带赔偿责任。

如上所述,居间方承担责任主要是基于合同义务以及其法定义务。在实务实践中,较多的是居间方违反了如实报告义务、审查、核实义务而对房屋买卖合同的解除存在过错而被判决承担相应的赔偿责任。比如隐瞒或者未核实房屋的权属状况、是否存在已抵押、已查封等权利限制状况等,导致买受方无法实现房屋过户登记的合同目的。至于核实、如实告知的内容范围上文已有论述,在此不再赘述。

(一)承担补充赔偿责任。

1、承担补充赔偿责任的法律依据。

根据《合同法》第425条之规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”该条明确了居间方故意隐瞒或虚假陈述与订立合同有重要关系的情况下,需要承担的损害赔偿责任。但是,对于承担的是连带赔偿责任还是补充赔偿责任未作明确规定。

部分地方出台的规则明确了居间方承担的是补充赔偿责任,比如,《北京房地产中介行业自律规则》第七条规定“因房地产中介机构提供的广告房源信息失实,而造成委托人经济损失的,中介机构应承担补偿责任。”

2、有关的案例以及承担补充赔偿责任的注意要点。

[案例一]庞某、陈某诉上海锐丰投资管理有限公司居间合同纠纷案。

裁判观点:“锐丰公司在本次交易中违反了居间方应尽的义务,因此锐丰公司除应返还庞某、陈某中介服务费外,还应就张某某、张某未能返还购房款造成庞某、陈某的损失部分承担补充赔偿责任。综合锐丰公司公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况,依法改判锐丰公司返还中介服务费57050元,并承担90万元的补充赔偿责任。”

评析:房屋中介机构作为专业性的机构,拥有专业人员、专门设备,当事人基于对居间方的信赖,而根据居间方的介绍与对方达成协议,因此,居间方应对其所提供信息承担充分的、谨慎的审查及核实义务。该义务应为其法定义务,即便合同对其审查、核实义务没有做出具体的约定,居间方没有履行谨慎、核实义务仍须承担赔偿责任。

此外,笔者认为,对于承担补充赔偿责任,需要注意以下几点:  首先,补充赔偿责任的责任主体为两人以上,守约方遭受损失与违约方的违约行为以及居间方的过错存在因果关系。比如,出卖方故意隐瞒了房屋存在抵押或已被查封等权利限制情况,居间方因未履行其审查、核实的义务,两者从不同的方面造成了房屋买卖合同无法继续履行;其次,补充赔偿责任的承担具有次序性。出于公平原则,应先由房屋买卖合同中的违约方先行赔偿守约方的损失,居间方只在违约方无法承担或无法全部承担赔偿责任时才承担补充赔偿责任,居间方承担赔偿责任后可向终局债务人追偿。比如,《广州市房地产中介服务管理条例》第三十四条规定“房地产中介服务人员违法从业或者因提供虚假信息等过错给当事人造成经济损失的,由其所在的中介服务机构承担赔偿责任;中介服务机构赔偿后,可以向有故意或者重大过失的中介服务人员追偿。”

    (二)按一定的比例承担连带赔偿责任。

[案例一]侯敏月与冼敏仪、佛山市顺德区吉翔物业代理有限公司房屋买卖合同纠纷案[案号:(2016)粤0606民初7169号]。

裁判观点:“房屋是否被查封,直接决定了房屋能否办理过户手续、房屋买卖合同目的能否实现的决定性因素。故为保障交易安全,在居间服务中和确定交易前核实房屋查封情况,形成了房屋中介机构从事居间市场活动的常识经验和惯例守则,属于法定的附随义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务;当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中,虽然核实房屋查封情况未在《房屋买卖合同》中明确记载,但被告吉翔物业公司亦要按照上述法律规定,履行核实查封情况的附随义务。被告吉翔物业公司未能履行该义务,与原告未能获悉房屋真实情况下缔约并其后遭受损失有因果关系。故被告吉翔物业公司应当承担赔偿损失的违约责任。综合考虑被告吉翔物业公司的违约情况,本院酌定其对原告的损失(已付定金60000元)承担30%的连带赔偿责任,即为18000元,扣减被告吉翔物业公司已经支付的9900元赔偿款,赔偿余款为8100元。”

笔者认为,无论是判决承担补充赔偿责任还是承担连带赔偿责任,其实际为居间方应承担的违约责任,因此,居间方须承担的责任范围应符合《合同法》第113条的规定。同时,根据权利义务对等的法理原则,居间方承担的责任范围也不应过分高于其提供居间服务可获取的报酬范围。

综上,在并存房屋买卖合同关系以及居间合同关系的房屋买卖合同纠纷中,原告在起诉时直接将居间方列为被告或第三人已被部分地区的法院所接受。如实告知、审查、核实义务是居间方从事房屋居间市场活动的常识经验和惯例守则,且属于其法定的附随义务。而居间方是否应承担责任取决于其是否违反了合同约定的义务以及该法定义务,以居间方存在过错为其责任承担的前提。我们期望,最高院以更多指导性案例等方式规范司法实践中的不同做法。

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