农村宅基地确权后能买卖吗
发布时间:2020年1月15日 pm2:41 浏览量:阅读
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现如今国家对农村的发展都是尤为看重的,所以也先后出台了很多的政策来帮扶农民,但是随着时代的进步和发展,各种政策也通过不断的更新来进行迎合当下的变迁,就拿农村房子买卖的这个问题来说吧,这也是当下大部分农民迫切需要了解的,今天易土地就来和大家讲讲农村房子买卖最新政策以及相关的知识。
什么是农村宅基地?

农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员,按照法律法规规定标准享受使用,用于建造自己居住房屋的农村土地。农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申请,并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的,报经乡(镇)审核后,报县(市)审批。经依法批准的宅基地,农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

农村房子买卖最新政策

1、根据宅基地使用权随房屋转移的原则。农村房屋发生买卖、继承、赠与等一些法律事由的,其所占的宅基地使用权都是随房屋的所有权进行转移的。办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题,实践中应注意掌握一个时间界限,即在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前,农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移,无须办理批准手续;但自该《条例》之后,宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。

2、未经审查批准,宅基地使用权不能随房转移给买方,房屋买卖亦无效,但买主可将房屋拆走。村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地,由集体收回使用,另作统一安排。但在农村合法继承的房屋,其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。

3、由上述内容可以看出,农村宅基地一般都是禁止买卖的。那么为何现在社会上还是会出现这么多农村房屋或者农村宅基地进行买卖的现象呢?其中的原因有多种,关键还是我们的农民不懂法,缺少法律知识,我们的法律知识宣传能力还不足。

4、《土地管理法》的立法本意是,禁止农村集体土地使用权单独转让,但在农村房屋所有权发生流转的情况下,其项下的宅基地使用权转让并不禁止,只是出卖之后不可再申请宅基地而已。

5、农村房屋转让后,新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者,其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上,没有动摇农村土地的集体所有性质。

二、农村房子怎样买卖才有效?

1、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

2、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说,其中的共有人一方若单方面处分房屋的,并不能使房屋买卖有效。

3、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件,以买卖形式变相的占有更多的宅基地,这样的买卖得不到法律的支持和保护。

4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序,农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。

1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定:“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给房主,但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定,明确了农民拥有买卖房屋的权利,并且房屋买卖完成后,宅基地的使用权也随之转移。

最高法院〔1992〕民他字第8号批复认为:农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。

结论:根据法无明文不为禁的原则,农村房屋买卖行为理应有效。

依据:《合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

1、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》,不是行政法规,不能作为认定合同无效的依据。

2、把《土地管理法》第62、63条结合起来分析,《土地管理法》的立法本意是,禁止农村集体土地使用权单独转让,但在农村房屋所有权发生流转的情况下,其项下的宅基地使用权转让并不禁止,只是出卖之后不可再申请宅基地而已。

3、所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中,最核心的权能是处分权,处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制,则很难称之谓对其房屋享有所有权了。

4、《继承法》规定农村房屋可以继承,意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性,决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话,那么随着一些法律事实的变化,其权利享受主体的身份将不是一成不变的,而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定,仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。

5、农村房屋转让后,新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者,其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上,没有动摇农村土地的集体所有性质。

2019年农村房屋买卖新案例:农民能不能出售宅基地上的房产?

2011年,张大伯与李叔签订了房屋买卖协议,张大伯把自己所居住的房屋卖给了李叔。七年过去了,张大伯却以自己买卖宅基地上的房产是违法的为由,借此想要回房子。

近日,徐州市铜山区人民法院审结这起案件,判决驳回了张大伯的诉讼请求。

1、迫于生计,独居老人“以房养老”

张大伯一生未婚,与弟弟和收养的女儿张曼曼共同生活。后由于弟弟先去世,女儿出嫁,张大伯成了空巢老人。11年1月11日,张大伯为了自己的养老生计,跟同村的李叔签了协议书。约定李叔一次性向张大伯支付5万用于购买张大伯的房产,但张大伯依旧可以居住在该房屋直至百年。

李叔给了钱以后,也遵照约定让张大伯继续居住,而张大伯也用这5万块打理自己的生活,加上女儿时不时地回来探望,日子倒也过得其乐融融。

2、一朝拆迁,老人翻脸不认人

18年6月,张大伯得到小道消息,知道自己住的房子可能要拆迁,届时会有一笔不小的补偿金。

听到这消息,张大伯心动不已,心里开始盘算起来。他想起李叔已经有了一处宅基地了,农村规定一户只能有一处宅基地了,还来买自己的宅基地,这是违法的。再说自己的房子还没有交付,也没有进行产权变更登记,房子还是自己的。所以张大伯打算把5万块还给李叔,房子还是归自己。

对于张大伯的想法,李叔表示坚决不同意。他认为张大伯在签订并履行协议七年了,从来没有提出异议。直到现在听说要拆迁了就翻脸不认人。而且协议上白纸黑字写得很清楚,出售的是房产不是宅基地,所以协议应该是合法有效的。

两人争执不下,张大伯一气之下,向法院提起诉讼,要求解除双方签订的购房协议书。

3、法院判决,房屋买卖协议合法有效

在法庭上,张大伯表示如果自己居住的房屋拆迁,自己将居无定所,而且自己的女儿张曼曼也不同意卖房,出卖该房屋给李叔侵害了她的合法权益。

李叔则当庭作出承诺,一旦张大伯住的房子拆迁,自己将会提供居住条件更加好的房子给张大伯居住到百年。

法院审理后认为,根据《土地管理法》第六十二条第一款的规定:农民一户只能拥有一处宅基地。而第四款规定,农民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

可见,法律对农民出租、出卖自己的房屋是不禁止的,但农民需要承担出租、出卖以后不能再申请宅基地的不利后果。而且农村宅基地是仅供同一集体经济组织成员之间享有,是具有福利性质的。农民可以通过正常的房屋买卖、结婚、遗产继承等方式取得宅基地房屋的所有权。李叔的房屋购买协议是符合法律规定,合理合法的。

至于,张大伯提到张曼曼也应该有主张权利。但房屋建设的过程中,张曼曼并没有能力参与其中,不可能是房屋共有人。而且在签订协议的七年之间,李叔已经将原来的房屋翻建,张曼曼对此是知情的而且并没有提出异议。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

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