物权法关于抵押担保的规定
发布时间:2020年1月19日 pm2:22 浏览量:阅读
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按照担保方式的不同,担保贷款包括保证贷款,抵押贷款,质押贷款。近年来,银行普遍将抵质押担保作为授信风险防范的有力措施,但通过实际案例发现的一些问题来看,莫以为一笔贷款只要办理了合法有效的抵押,就可高枕无忧了。现实中,抵押物价值减少、失效以及处置过程中带来的诸多问题都会给银行带来风险。

一、抵押担保贷款中抵押物需要注意的几大问题

 1抵押物灭失

 抵押物的失效主要是被毁损灭失、重复登记、擅自处理等。比如某行的旧改处不良贷款,就因抵押物被政府强制解押使得抵押权落空。A广场商铺也是因为开发商擅自另行测绘,变更红线,导致部分抵押商铺物理灭失。

 2在建工程价值减少

 在建工程抵押的,由于没有通过最后的消防等竣工验收,抵押物处置时价值将会严重缩水。比如某行的A小区不良贷款,抵押时属在建工程,后因没通过消防验收,使得某行处置抵债资产时相当被动,不仅处置价值严重偏低,而且缠上官司。

 3设备功能性减值

 如用机器设备抵押的,由于技术进步和设备加速损耗,造成抵押物市场价值减值。比如某行的铝制品厂不良贷款,就是因为用于抵押的机器设备在处置时已无实际价值,使得根本无法处置变现。

 4外部环境变化引起的抵押物减值

 如用城区土地抵押,由于城市规划的调整或抵押物所处地区功能环境的改变,也会使抵押物市场价值减值。

 5、专用性强的房产变现能力差

 部分专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼、开放式商铺,变现能力很差。如某行的西部实业不良贷款;七星家具市场、地王广场等不良贷款的抵押物都因上述原因造成实际处置价值严重偏低。

 6、房产离主城区远处置价值低

 远离城区的企业以土地、厂房设备抵押,抵押物重置价值与市场变现价值相差大。如某行的A物业不良贷款,抵押物地处郊区,处置变现时价值大幅缩水。

 7、在建工程涉及未支付工程款

 由于没有付清工程款,抵押物处置后的变现款要优先支付拖欠的工程款,使得变现后的价值变相减少。比如某行的A房地产公司不良贷款。

 8、抵押房屋抵债后再处置

 银行处置抵债房产涉及两次过户,即,第一次从债务人过户到银行,第二次从银行过户到买受人名下。银行不但需要承担第一次过户中债务人应支付的税费和银行作为买方应支付的税费,而且还要承担第二次过户中银行作为卖方应支付的税费。这样就增加了税费支出,进一步减少了抵押房屋变现收入,降低了抵押房产变现率。比如某行的A企业不良贷款因二次过户最终拍卖所得金额不足以覆盖贷款本息。

 9、抵押房屋变现过程中产生的费用降低了抵押房产变现率

 处置抵押房产就涉及房产过户,过户发生各种过户税费支出就会减少了抵押房产变现收入。特别是近几年以来不断完善和调整的税收政策以及法院新的执行规定,增加了房产过户税费支出,进一步减少了抵押房产变现收入,降低了抵押房产的变现率。按现行税收政策,办理房产过户所涉及的税费以及可能欠缴的税费就多达10余种(主要有土地增值税、个人所得税、房产税、土地使用税、契税、房屋转让手续费等税费)。经初步估算,房产正常过户需缴纳的税费就可能高达市场交易价格的20%以上。一旦债务人无力支付这些税费,就只能从抵押房屋变现款中支付或由银行承担。

 二、解决方式

       1、调查抵押房产变现能力,设定易于变现的抵押房屋。如果抵押房屋能在司法拍卖中变现,可以避免形成银行抵债资产,进而减少抵债资产处置过程中税费支出,提高抵押房屋的变现率。因此,在确定抵押物时应设定易于变现的抵押房屋。

 2、收集抵押房屋原始购置价依据,确定适当的抵押率。房屋过户涉及的土地增值税、个人所得税等税种都是按照房屋的增值额进行征收,即交易价格扣除原始购置价格的余值进行征收。在市场交易价格确定的情况下,原始购置价格越低,过户税费就越高。如果不能提供原始购置价依据,税务机关往往按最高标准征税。因此,在确定抵押率时,要根据抵押房屋的原始购置价格的实际情况,适当降低抵押率。

 3、了解抵押房屋缴纳税费情况,考虑设定阶段性担保。银行在办理一手房按揭贷款时虽然办理了预抵押登记,仍会要求开发商提供阶段性担保,其中原因之一就是开发商和借款人尚需缴纳相关税费才能办理过户。在实践中,有些已经办妥权证的房屋是经权利部门同意缓缴了相关税费,或者债务人存在欠缴房产税、土地使用税等应定期缴纳的税费。这些房屋一旦进行处置过户,就会补交缓缴欠缴的税费,减少房屋变现收入。因此,在调查抵押房屋时应了解房屋完税情况。若出现欠缴税费的情况,建议要求借款人结清欠缴的税费后再发放贷款;若出现缓缴税费的情况,建议适当降低抵押率或者设定阶段性担保。

 4、购买保险。为了避免因客户遭遇自然灾害等导致抵押物价值减少或者失效,在办理抵押时,要求客户办理与抵押物价值相应价值的综合财产保险,并注明银行为第一受益人。

 5、加强贷前调查,谨防操作风险。贷款发放前必须要到现场核实抵押物真实状况,到有关职能部门核实产权档案情况;建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制,及时了解抵押物是否存在缺陷,是否存在变动,是否存在重复抵押等情况,从源头上杜绝抵押物失效情况的出现。

 6、加强贷后管理,加大抵押物现场走访频率。贷后管理人员应经常对抵押物进行检查清理,确保其完好,功用正常。遇有导致抵押担保物灭失、减值、所有权属变更的情况,应及时汇报,以便及时采取措施,防范风险。

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