限贷后房屋买卖合同纠纷案件
发布时间:2020年2月20日 pm2:33
提示:法律咨询具有特殊性,文章内容仅供参考,如需更多帮助,请咨询律师。 找律师> 在线咨询>

近年来,各地方政府出台楼市调控政策,希望通过限购限贷的方式抑制需求,以达到稳定房价的目的。政策出台之后,因限购和限贷导致买卖纠纷日益增多,各地法院忙得不亦乐乎。

目前,法院普遍形成共识,对限购政策之前签订购房合同,未能在限购政策出台后办理过户手续的房屋买卖合同纠纷,按照“不可归责于双方的原因导致合同无法履行”的原则处理。

但是,对因为“限贷”政策,买房人无法获得贷款或贷款数额未达预期而发生的房屋买卖合同纠纷,各地法院没有形成统一的处理规则。

法院处理规则总结

下面讲到的四个判例具有典型意义,个别案件经过一审、二审、再审,法院审判认定的结果都各不相同。由此可知,目前法院系统未能就因限贷导致购房人无法履行合同而发生房屋买卖合同纠纷形成统一的处理意见。

相较于限购,因限贷发生的购房合同纠纷,法院较倾向于按“有约定从约定”的原则处理。若双方约定,买家选择以银行按揭方式购房,若无法通过银行贷款审批,需要一次性补足购房款。这种情况下,法院倾向认定合同双方对银行贷款审批风险有足够的预见,对买家主张的限贷政策为不可归责于双方导致的合同解除不予支持,若合同最终解除,违约方需要承担违约责任。

若合同对银行贷款审批未通过的后续处理未做约定或约定不明,法院倾向于判令合同解除,双方互不负责任;若其中一方无任何过错,且基于交易信赖而造成损失,依据公平原则,获得适当补偿。

律师建议

1.房屋买卖过程中,若双方约定以银行按揭方式购房,合同中应该明确在银行贷款审批受到阻碍的情况下(包含贷款人征信问题、限贷政策出台等原因),买家应采取何种方式支付购房款;

2.合同明确双方对银行按揭审批风险有充分认识,愿意承担相应的责任。

3.在房价较高的当下,买家以银行按揭方式购房,应充分考虑限贷的政策风险,量力而行,做足风险预估和应对方案。

以下,通过几个典型判例,跟大家一起看看“限贷政策”下,房屋买卖合同纠纷的处理规则。

案例一

2010年4月2日,曹某向协力公司购买位于中山市**路21号的金港湾花园商品房,协力公司收取了曹某二成首期款73638元,剩余款项准备选择银行按揭,永信公司收取了购房契税款5470元、律师代办按揭费820元。2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,曹某办理银行按揭受阻。2010年9月29日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,曹某不符合办理银行按揭的条件,根本无法办理银行按揭。因曹某与协力公司尚未签订房屋买卖合同,曹某决定不再购买上述房产,要求协力公司返还购房款73638元及利息。

一审认为:

曹某支付购房首期款后,以房贷政策变化致不符合办理银行按揭贷款条件为由主张解除合同。商品房买卖合同约定的付款方式为银行按揭贷款支付,根据法律规定,即使发生情势变更,合同各方亦应友好协商,积极寻求其他途径继续履行合同。但曹某未尝试向银行申请按揭,也未与协力公司协商其他付款方式。曹某主张永信公司收取其代办按揭费后未为其办理按揭,未办理按揭的责任应由永信公司承担。曹某虽委托永信公司代办按揭,但不能免除其配合办理的义务,曹某未曾向协力公司或永信公司提交办理按揭的相关资料,而上述资料的提交协力公司已在《办证流程》予以张贴公示。综上,曹某未积极履行办理按揭付款的义务,合同的目的也不是必然不能达到,且协力公司请求继续履行合同,曹某解除合同的主张没有法律依据,一审法院不予支持。

二审法院认为:

双方在签订商品房买卖合同时,虽然约定了首期款之外的余款采取银行按揭贷款方式支付,但双方又同时签订了《合同补充协议》,而该补充协议第六条明确约定:如银行不同意买受人申请的贷款成数(金额)或贷款年限,买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款,并提交银行要求的其它资料,由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的,买受人不能免除违约责任。故根据上述约定,双方显然对于买受人不能从银行获得约定的贷款金额情形已经有特别约定和处理方式,即买受人仍应当向出售人补足不能获得贷款金额的相应部分。故此,作为付款义务人的曹某对合同订立后可能出现的银行贷款障碍和风险,应当已有充分、合理的预见,对于是否能获得银行贷款已经不是本案购房人无法预知的事项,而是属于商业风险范畴,其后果应由购房人自行承担。故本案曹某虽因银行房贷政策调整导致其无法贷款用以支付首期款以外的剩余购房余款,但曹某仍应当依照双方的约定通过其它途径筹措资金以履行继续付款义务。

再审认为:

“合同补充协议一”是由协力公司提供的格式合同,在对格式合同的理解上存在两种解释时,按照《中华人民共和国合同法》第四十一条所规定的不利解释原则,应当作出不利于协力公司的理解。因此,“合同补充协议一”的第六条即使有效,也不构成在完全不能办理银行按揭时支付余款方式的特别约定。在涉案商品房买卖的过程中,曹铁军与协力公司之间就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定,一审判决对该问题认定错误,本院予以纠正。

鉴于本案中没有证据证明曹铁军对于银行贷款政策的变化是可预见的,因此本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

案例二
2016年9月24日,原、被告通过中介公司介绍,签订了南京市存量房买卖合同,约定被告将雨花台区新湖大道8号金地自在城第七街区某幢某单元403室的房屋出售给原告,总房价239万元。付款方式约定为,原告先支付10万元定金,155万元(总房价的约65% )由原告在2016年10月18日向银行申请商业贷款后向被告支付,原告在银行批贷后5个工作日内再向被告付首付款72万元(总房价的约30% ),尾款2万元在户口迁移和房屋交付后支付。原告如不能获得贷款,至多可以向两家银行申请,自第一次面签且原被告双方资料齐备之日起超过40个工作日的,原告需于次日起5个工作日内以现金方式补齐,逾期不能补齐的,原告承担根本违约责任。合同签订后,原告已向被告支付了10万元定金。南京市政府在2016年10月5日出台房产新政,以原告夫妻名下已有两套房的情况,首付比例需至少总房价的80% 。

另查明,被告于2016年9月28日与案外人签订了一份买房合同并向案外人支付了10万元定金,大部分房款由被告于2016年11月30日前向银行申请商业贷款,在银行批贷后45个工作日再向案外人支付首付款146万元。因为原告不能履行合同向被告支付购房款,被告因此与案外人解除了房屋买卖合同,并损失了7.5万元定金。

一审法院认为:

南京市房产新政出台后,原告至多只能申请48万元的贷款。因此,合同约定了原告以按揭贷款方式付款,且原告确因可贷款数额明显降低导致无履约能力,因此原告可以要求解除合同。根据法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。对于合同解除后的处理,一审法院认为原、被告在合同中还约定了如原告按揭贷款不成,将以现金方式补齐房款。原告夫妻名下目前有两套住房,被告也陈述在房产新政出台后原告曾表示出售一套房屋替代银行贷款。因为原告未能在约定的时间内向被告支付房款,导致被告获得房款改善住房的目的落空,还造成了7.5万元的定金损失。综合考虑以上因素,一审法院认为原告应当在解除合同后给予被告一定的补偿,补偿数额以约定的定金为限较为符合公平原则。综上,原告要求与被告解除房屋买卖合同,一审法院依法予以支持。合同解除后,被告需要返还原告的定金与原告因解除合同给被告造成的损失数额相当,故被告无需再向原告返还定金。

二审认为:

具体判断是否构成情势变更,应以是否导致合同基础丧失,是否致使合同目的落空作为判断标准。本案中,南京市房产新政的出台,致使上诉人可贷款数额明显降低,但双方在合同中亦约定,如上诉人按揭贷款不成,将以现金方式补齐房款,应视为上诉人已对贷款不能的风险作出合理预期,上诉人也自述名下有两套房产,曾准备出售一套房屋再购买涉案房产,房产新政的出台并不必然导致上诉人的合同目的不能实现,上诉人主张本案构成情势变更的理由缺乏法律依据,本院不予支持。考虑到本案的具体情况,且被上诉人亦不反对解除合同,原审判决双方合同解除并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据已查明的事实,因上诉人未能支付房款,致使被上诉人产生了7.5万元的定金损失,且改善住房的目的落空,原审综合考量双方当事人的过错程度及实际损失情况,认定上诉人应在解除合同后给被上诉人一定补偿,补偿数额以定金为限符合公平原则。

案例三
2010年4月8日,程某与盛泰公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份,约定:程某向盛泰公司购买杭州经济技术开发区盛泰名都公寓房屋一套,总价款为120万元,程某选择银行按揭贷款方式支付房款,应于合同签订之日支付首期购房款,剩余购房款应在签订本合同之日次日起五个工作日内与贷款银行签订按揭贷款合同并办理完毕相关贷款手续。如买受人按揭贷款合同未能在上述时间内办妥,且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的,则承担逾期付款的违约责任。若买受人未按合同规定的时间付款,逾期不超过90日的,按日万分之一向盛泰公司支付逾期违约金,合同继续履行;逾期超过90日的,出卖人有权解除合同,也有权要求继续履行合同,并要求程某按日支付逾期应付款万分之三的违约金。

程某于合同签订当日支付了首付款。2010年6月29日,程某因按揭贷款手续未办妥向盛泰公司反映情况,盛泰公司于当日向程某出具了便条,载明:“关于程某女士到公司反映购房按揭未办下来的情况,我公司领导表示按揭问题尽量与银行沟通办理”。2012年5月,盛泰公司向程某发送《交房通知书》一份,告知程某其购买的房屋已具备交房条件,可办理交房手续。2013年4月23日,盛泰公司向程某发送催款函一份,告知程某尽快与银行办理按揭贷款手续,或者立即以其他方式付清全部房款,并在付款完成后办理房屋交接手续,否则盛泰公司将按合同第八条的约定追究其违约责任。2013年5月28日,程某向盛泰公司发送《解除合同通知》一份,告知因程某属于限贷对象,双方签订的案涉合同无法继续履行,要求解除案涉合同并由盛泰公司退还首付款并支付资金占用期间的利息。

另查,2010年4月17日,国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。程某与唐某系夫妻关系,唐某已办理了两笔个人住房按揭贷款。

法院认为:

案涉合同明确约定付款方式除按揭贷款外还包括其他付款方式。其次,从盛泰公司出具的便条上看,盛泰公司只表示按揭问题尽量与银行沟通,并未承诺办理按揭贷款的义务由盛泰公司承担或者案涉房屋的剩余购房款只能通过按揭贷款的方式支付。再次,即使程某确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款,也并非盛泰公司的原因造成,且程某也未提供证据证明其无偿还能力。最后,在得悉程某不符合银行放贷条件后,盛泰公司已通过发函和诉讼的方式向程某提出要求其继续履行合同义务的主张,至本案审理终结前程某仍未取得银行按揭贷款或者以其他付款方式付清剩余购房款。程某的行为已经构成逾期根本性违约。盛泰公司反诉要求程某一次性付款的要求于法有据,法院予以支持。

案例四
2016年9月25日,原、被告分别签订《房产交易合同》,约定原告购买被告名下位于天津市和平区房屋一套总价款170万元,原告于签订合同当日支付被告定金10万元,如原告未能履行合同条款导致合同终止、无法履行或解除,已付定金归被告所有,被告有权将房屋转售他人,如被告未履行合同义务导致合同终止、无法履行或解除,则被告须双倍返还定金给原告;除已付定金外,原告购买房屋的其他款项共计160万元,被告同意原告以银行贷款方式支付房款,房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。2016年10月9日上午,被告至房管局办理签约手续,原告未到场。后三方协商解约事宜未果。2016年10月31日,被告向原告、第三人分别邮寄《合同解除通知书》,该通知书中载明合同自该解除通知书送达原告处时解除;2016年11月23日,被告出具第二份《合同解除通知书》向原告邮寄。另,2016年9月30日天津市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(津政办发[2016]80号),该实施意见规定,对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。该实施意见自2016年10月1日起实施。原告主张因该实施意见对首付比例的调整导致其无法凑足首付款继续履行合同,属于情势变更,双方合同解除,被告退回定金和首付款。

一审法院认为:

一般情况下,对于购房的资金如何支付以及影响购房的因素包括国家政策方面的因素在家庭成员经过商量并慎重考虑之后才决定是否购房,且近年来国家对商品房屋买卖的调控根据房屋市场的变化不断进行调整变化,当事人应预见到政策调控变化的可能性。本案所涉实施意见将首付比例调整至不低于四成,仅会造成原告在一定条件下的履行困难及履行合同费用的增加,且本案当事人约定,房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金10万元作为首付款,可得知首付款的数额取决于原告自银行可得贷款的数额,而银行贷款数额系银行对贷款人的贷款资质进行综合考核方能确定,原告庭审中并未提交证据可证明其就涉案房屋确已可以办理八成贷款,其主张受限贷的房地产调控政策影响,房屋首付款由二成升至四成,导致无法继续履行合同的依据不足,一审法院不予采信。2016年9月30日天津市房贷政策的调整在本案中应视为正常的商业风险,不能构成原告的免责事由。

二审认为:

房屋限贷政策造成购房人首付比例提高无力购买房屋是否属于不可归责于双方当事人的情形。根据相关规定,因受房地产调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形,当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。本案中,双方当事人对于限购、限贷政策的出台不可预测,且不可控制,限购、限贷政策出台后,导致购房人应当支付的首付款提高,贷款成数大幅减少,加之房屋总价较高,客观上造成了履行的障碍,故双方当事人最终未能至房管局办理签约手续,系因不可归责于双方当事人的事由,购房人在新政出台后积极与出卖人以及中介机构取得联系,并告知由于贷款比例的提高,导致首付款的增加而无力购买诉争房屋,为出卖人另行出售房屋提供了方便,且出卖人已经另行出售房屋,并未造成实际损失。因此,从公平原则出发,双方签订的房屋买卖合同应当予以解除,双方应当就各自因该房屋买卖合同取得的财产予以返还对方。贷款未获通过,现金补齐条款的约定的前提是买房人可以按照约定的首付款比例来贷款,而贷款未获批准或者不足往往是因为买房人的征信有问题,买房者应当为自己的不良征信承担责任。但是,限购、限贷政策使得买房人根本没机会去申请贷款,这就剥夺了买房人贷到款的机会。因此,出卖人要求按照签约时尚不存在的情形认定购房人能够预见到限购、限贷政策所带来的风险,并不予返还买房人的购房定金的抗辩理由,理据不足,本院不予支持。

在线律师
上一篇: 下一篇:
相关知识
想必大家都是知道的,白天没有人入住酒店,而入住酒店的高峰期是在晚上。所以为了防止酒店空无一人,在白天设置了钟点房。酒店开设钟点房,可以更好地利用酒店资源,同时可以满足白天需要入住的客人的需求,对酒店……
阅读 (阅读 )
6月
2021年,限行仍然在实施继续。限行虽然给我们的出行带来不便,但是为改善空气污染起到了非常重要的作用。有的地区,限行规定比较复杂,比如每天限行的车牌尾号、限行车辆、限行路段、限行时间不同,规则比较复杂每……
阅读 (阅读 )
6月
单位拖欠工资是一个常见的问题,现实中有很多个人经营的小工厂没有注册营业执照,一旦经营不善,就很容易发生欠薪跑路的情况。许多劳动者一遇到老板拖欠工资便失去理智,采取极端偏激的手段进行讨薪,结果不仅讨不……
阅读 (阅读 )
6月
进入人工智能时代,高科技装备已渗入工作、生活的方方面面。交通法,在处理电子监控违法时,违法处理窗口会严格落实人证一致,强化身份确认,通过人脸识别系统。那么,违章被拍到脸只能本人去处理吗? 违章被拍到……
阅读 (阅读 )
6月
转账转错人以前的案例不少,但现在已经很少了。现在的银行转账,都是需要银行卡号以及名字都是正确的。如果出现这种情况的话,就是这个人是你认识的,或者是你曾经转过给他。在线上转账的时候不小心选错。 银行卡……
阅读 (阅读 )
6月
大风肆虐,意外多发,高处悬挂物件一旦被吹落,就会危及行人和车辆安全。湿身、伞坏都不是最悲催的,最悲催的是部分马路旁边的树被连根拔起,停在周围的车辆真正体验了一把啥叫“躺枪”。 大风天气被砸中的车由谁来……
阅读 (阅读 )
6月
落户政策放开会吸引大量北漂来买房安家,北京落户2021年条件留学、积分、应届生、人才引进、企业主。 下面就北京落户2021年新政策细则,全面的跟大家介绍下积分、结婚、博士生、 子女投靠等落户政策以及目前哪些城……
阅读 (阅读 )
6月
社保也就是社会保险,包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险,提供收入或补偿的一种社会和经济制度。服刑人员因为其身份特殊,所以在社保方面也有些不太一样。那么,服刑人员家属能代替交社保吗? ……
阅读 (阅读 )
6月
暑期到了,补习班又火了!很多家长为了让孩子可以赢在起跑线上,很多望子成龙的家长会选择为孩子报培训班,希望孩子可以早日成才。那么,孩子在培训班自己摔伤怎么划分责任? 学生在学校意外受伤学校有责任吗 需要看……
阅读 (阅读 )
6月
医保作为我国居民的主要看病报销政策 ,一直是人民群众的“看病钱”与“救命钱”。有了医保,老百姓在看病、就诊方面就有了很大的改善,许多人将医保视为自己的安全保障。下面一起看下2021城镇居民医保缴费新政策吧。 ……
阅读 (阅读 )
6月
热门文章
兼职半个月不给工资怎么办
如今,无论是兼职还是全职,老板都有可能不给钱。漫……
公司申请破产后拖欠的员工工资怎么办
公司宣布破产之后,有关部门会将公司的固定资产等进……
低保户最多能存多少钱
低保政策一直是我国农村惠民政策中的重中之重,因为……
微信辞退员工有法律效应吗
微信是人们日常交流、沟通的一个平台,很多人都在使……
个人承包工程合同范本
承包一个工程来做,在实践中,建筑工程涉及到的法律……
相关专题
白天开钟点房会不会警察查房2021
想必大家都是知道的,白天没有人入住酒店,而入住酒店的高峰期是在晚上。所以为了防止酒店空无一人,在白……
限号开车怎么处罚北京2021
2021年,限行仍然在实施继续。限行虽然给我们的出行带来不便,但是为改善空气污染起到了非常重要的作用。……
微信聊天能形成劳动合同吗
近年来,随着信息技术的发展,电子数据成为劳动人事争议仲裁中越来越常见的证据类型,微信作为当下最为常……
无证经营拖欠工资怎么办
单位拖欠工资是一个常见的问题,现实中有很多个人经营的小工厂没有注册营业执照,一旦经营不善,就很容易……
违章被拍到脸只能本人去处理吗
进入人工智能时代,高科技装备已渗入工作、生活的方方面面。交通法,在处理电子监控违法时,违法处理窗口……
银行卡跨行转账转错了怎么办
转账转错人以前的案例不少,但现在已经很少了。现在的银行转账,都是需要银行卡号以及名字都是正确的。如……
大风天气被砸中的车由谁来赔
大风肆虐,意外多发,高处悬挂物件一旦被吹落,就会危及行人和车辆安全。湿身、伞坏都不是最悲催的,最悲……
北京落户2021年新政策细则
落户政策放开会吸引大量北漂来买房安家,北京落户2021年条件留学、积分、应届生、人才引进、企业主。 下……
服刑人员家属能代替交社保吗
社保也就是社会保险,包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险,提供收入或补偿的一种社会……
孩子在培训班自己摔伤怎么划分责任
暑期到了,补习班又火了!很多家长为了让孩子可以赢在起跑线上,很多望子成龙的家长会选择为孩子报培训班……