二手房买卖的陷阱在哪里
发布时间:2020年2月21日 pm3:25
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与期房交易相比,二手房交易具有手续复杂、风险大等特点,在二手房买卖过程中,由于种种原因,买卖双方大多难以独自完成交易。因此,需要依靠专业的房地产中介公司提供居间服务,以保证交易的完成。但目前的二手房中介服务往往又是良莠不齐、陷阱重重,作为交易双方如何才能避开纷繁复杂的陷阱顺利的买卖二手房?本文将为你深度揭开二手房中介市场的种种陷阱及应对策略。

一、虚假宣传,吸引客户

当房屋买卖双方处于买卖观望状态时,房产中介经纪人通常会采用虚假宣传的方式,吸引客户与其签订房屋买卖居间协议。房产中介惯用的虚假宣传方式包括:

1、 虚构房源、虚标价格,吸引客户。

2、 以低税费、低佣金为诱饵,诱骗客户。

3、 夸大房屋价值、哄抬房价,催促客户尽快决定。

二、虚假承诺,锁定交易

交易初期,经纪人往往会向客户做出虚假承诺,进而锁定交易,但这些虚假承诺通常难以实现,而客户往往又因为缺乏书面证据而难以维权。房产中介向买卖双方所作出的虚假承诺包括:

1、向卖方承诺可以在较短时间内出售房屋,诱使卖方与房产中介公司签订房屋独家包销协议,但在承诺未能兑现的情况下,以扣留产权证和钥匙威胁卖方继续委托交易。

2、向卖方承诺房屋交易款为净到手价、无需支付任何佣金、税费,但承诺内容不写入格式合同,交易完成后反而再依据格式合同佣金条款起诉卖方追讨佣金。

3、向卖方承诺佣金和税费全部由买方承担,但签订空白格式合同后,私自填写合同、约定由买卖双方各自承担一定比例的佣金,待交易完成后再向卖方起诉追讨。

4、向买方承诺可以做低交易价格、减轻税费,让买卖双方承担逃税的法律风险。

5、向买方承诺有途径可以快速、低息放贷,诱骗买卖双方签订房屋买卖协议并支付中介费,之后却因贷款问题使交易陷入僵局。

三、隐瞒事实,促成交易

在房屋买卖居间服务过程中,经纪人往往会采用“背靠背”的谈判交易方式,将买卖双方隔开谈判,并由其居间传递信息。通过这种方式,房产中介公司一方面可以避免买卖双方自行交易,另一方面可以在第一时间获取双方交易信息,借助于这一优势地位,经纪人为了尽快促成买卖双方订立房屋买卖协议,赚取佣金,往往会通过隐瞒重要事实恶意促成交易。这一居间服务过程中,经纪人隐瞒的事实通常包括:

隐瞒房屋产权信息、抵押登记信息、贷款信息、司法查封信息、他项权信息、房屋被他人承租信息、以及双方要求的交房时间、付款方式、过户时间、税费承担等信息。交易双方基于房产中介方隐瞒该重要事实而订立的《房屋买卖协议》,不仅可能造成协议签订后无法履行,还可能给买卖双方造成不必要的损失。

四、乘人之危,强迫交易

签订房屋买卖协议后,房产中介公司通常会暂扣卖方的房产证,并要求买方支付一定数额的定金。如果买卖双方试图终止协议,房产中介公司则会以扣留产权证、收取定金不退还等事由强迫买卖双方继续交易。如果买卖双方坚持终止协议,房产中介公司还会以此为由强迫买卖双方签订《居间服务终止申请书》,并要求买卖双方自认违约。但买卖双方在自认违约后,中介不仅不会退还房产证和定金,反而还会以买卖双方违约为由提起诉讼索要居间服务佣金。

五、诱骗卖方签订独家委托协议,剥夺交易自主权

有的房产中介公司向卖方承诺可以在较短时间内、一定的价格范围内完成交易,诱骗卖方与之签订房屋独家委托协议。但协议签订后,房产中介公司却迟迟无法完成交易,而这段时间内房价出现了大幅上涨,卖方希望房产中介公司以实时价格尽快完成交易时,房产中介公司却以卖方签订房屋独家委托协议为由,拒绝卖方的要求或拒绝终止居间服务,并要求卖方不得另行委托其他房产中介公司出售房屋,不但剥夺了卖方的自主交易权,还侵害了卖方本可以享有的经济利益。

律师给你支招应对

面对二手房买卖中介市场的诸多消费陷阱,消费又该如何应对?

一、事前调查

买卖双方在与房产中介公司签订房屋买卖居间协议前,可以事先调查房产中介公司的工商登记信息,看中介公司是否真实存在,也可以在中国裁判文书网上调查一下该中介公司的涉讼信息,及调查一下是否被列入失信人名单或被行政机关处罚。如果中介公司涉讼案件过多或是涉嫌行政处罚,买卖双方应当提高警惕,慎签委托协议。

二、事中防范

1、核实交易信息。

房屋买卖双方在通过房产中介公司签订房屋买卖协议时,应当对交易房屋进行产权调查、对交易信息进行核实。此外,房屋买卖双方还应当对交易金额、交房时间、过户期限等重要合同条款进行共同确认。

2、不轻信虚假宣传、虚假承诺。

房产中介公司受利益驱使,往往会作出各式的虚假承诺,其目的不外乎争夺客户资源、尽快促成交易、收取佣金。客户在不知其所做宣传及承诺是否属实的情况下,可以向专业人士进行咨询,对于房产中介公司在职权范围内能够做出的宣传、承诺,客户应当要求其写入房屋买卖居间合同;对于房产中介公司作出的虚假承诺、虚假宣传,客户可以向房地产中介行业协会、工商部门、房管局等主管行政部门进行投诉。但在房产交易信息核实之前,客户不应当签订任何协议或支付任何费用。

3、慎签合同、不留空白。

房屋买卖双方和房产中介公司在签订协议时应当避免留下空白条款,不作填写时应当用“”或是“X”代替,以避免房产中介公司私下篡改合同。即便是房屋买卖双方与房产中介公司另有约定,也应当以书面形式作出,而不应当仅仅停留在口头约定上。

4、对格式合同、格式条款,主动要求解释说明。

房产中介公司往往让签订的房屋买卖居间协议都是提前拟定好的格式合同、格式条款,作为普通消费者不是很专业或不很理解相关条款含义,根据法律的相关规定,房产中介公司作为格式合同的提供方,有义务、有责任主动对格式条款予以解释,在房产中介公司未予以解释时,消费者一定要让房产中介公司主动对相关格式条款予以解释清楚,以免陷入被动困境。

5、拒签“霸王合同”、“霸王条款”。

房产中介公司通常会通过格式合同、格式条款加重买卖双方责任、减轻自身责任,这些合同、条款即为“霸王合同”、“霸王条款”,比如仅仅约定买卖双方违约责任而未约定中介方违约责任的条款等。面对这些“霸王合同”、“霸王条款”,买卖双方应当坚持要求对其进行修改,如果房产中介公司不同意,买卖双方应当拒绝签订“霸王合同”、“霸王条款”,避免事后遗留法律风险。

6. 留存原件,保存收据、发票。

房屋买卖双方同房产中介公司签订房屋买卖居间协议时应当一式两份,注意保留原件,落款处应由中介公司盖章。在交纳定金、购房款或者其他税费时,应当要求房产中介公司提供正规的发票或者加盖房产中介公司公章的收据,并写清款项的事由。

7. 对扣押房产证的行为说“不”。

公民享有物权的绝对的排他的权利,任何单位和个人都没有权利非经法律程序而剥夺他人的权利,房产中介公司扣留房产证的行为严重侵害了消费者的合法权利,对于扣押房产证的行为,卖方应当坚决说“不”,当然卖方也可以通过向房产中介公司出具保证书的形式代替房产证被扣押的情况。

8. 坚决抵制违规收费行为。

如果房屋买卖双方对于房产中介公司收费的合理性产生怀疑,可以向物价局、房管局等相关部门进行核实咨询,对于房产中介公司的违规收费行为应当坚决予以抵制,并可以向相关部门举报投诉。

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