解除房屋租赁合同如何合法
发布时间:2020年2月21日 pm3:39 浏览量:阅读
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在市场经济活动中,通过租赁房屋开展具体经营行为属于常见做法,但受各种因素影响,可能导致房屋租赁合同无法按照约定的期限履行,需要提前解除。本文拟结合国家法律及最高法、江苏高院的司法解释就商用房屋租赁合同解除相关法律问题进行研究。

一、解除房屋租赁合同的方式

(一)约定解除

“意思自治”原则遍布民法领域的各个方面,在房屋租赁合同履行过程中,如合同双方经磋商达成一致意见的,即可解除之前签订的房屋租赁合同。另外,随着经济水平的发展,及社会公众法律意识的提高,很多出租人及承租人在签订房屋租赁合同之前,即会针对可能会出现的各种风险,就合同条款展开多轮谈判,约定一些解除条件,常见的内容如:

1、交付时间及开业时间:承租人非常关注出租人何时交付场地,因为这直接影响承租人安排场地装修等一系列后续工作的开展,因此承租人会要求明确一个具体的交付时间,若出租人延期交付超出双方约定的期限的,承租人将拥有解除合同的权利;对应的,出租人也很关注承租人能否及时完成承租场地内的装修并及时开业,尤其是新建商业广场类物业对开业日期尤为重视,因此出租人也会要求约定一个具体的开业时间。如承租人因种种原因最终未如期开业的,出租人也将拥有解除合同的权利;

2、竞业禁止:一般为了保持自身的商业竞争力,承租人会要求出租人在同一商场内部不再招入与承租人经营同类业态的租户,否则承租人将拥有解除合同的权利;对应的,部分出租人为了吸引某些承租户,会提供一定优惠的商务条件。为了维护自身利益,出租人会要求承租人不得在商场周边甚至同一城市再另外开设新的店铺,否则出租人将拥有解除合同的权利;

3、招商率:对于部分地段较差或者品牌影响力较弱的物业,承租人会要求出租人在一定时间完成商场整体或者特定楼层的招商数量的任务指标,若出租人未按期完成的承租人有权解除合同;

4、末位淘汰:部分出租人会按季度或者年度对全部商户进行考核排名,针对销售额排名靠后的承租人,出租人有权选择给予整改期或者拥有立即解除合同的权利;

5、商誉危机:部分出租人会要求承租人严格按照法律规定,对其自身提供的服务或者商品质量严格把关,否则因此遭受消费者投诉或者遭到行政机关处罚且情节严重对出租人商誉造成负面影响的,出租人将拥有解除合同的权利;

6、逃生条款:承租人基于未来经营情况的不确定性及自身经济负担能力的考虑,会约定在合同有效期内,承租人提前(30天/90天)以书面形式通知出租人,即可无条件或者支付较少数量的赔偿金后拥有解除合同的权利。

【法律依据】《合同法》第九十三条:

当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

(二)法定解除

即便合同双方当事人未在租赁合同中约定可提前解除的具体内容。在履约过程中,符合法定事由时,一方或双方当事人仍然有权解除合同。例如:1、因地震等自然灾害或政府拆迁等无法预见、无法避免的原因导致无法履行双方租赁合同的,合同双方都可以拥有解除合同的权利;2、合同一方当事人经营状况严重恶化甚至破产,将无力负担租金的,另一方当事人可拥有解除合同的权利;3、承租人延期缴纳租金,经催告后仍未支付的,出租人将拥有解除合同的权利。或者出租人延期交付出租场地,经催告后仍未交付的,承租人将拥有解除合同的权利。

【法律依据】《合同法》第九十四条:

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

二、解除房屋租赁合同的违约责任

基于出租人及承租人之间的地位差异,一般在双方签订的房屋租赁合同中所约定的违约条款是不对等的。例如因出租人违约导致合同解除的,合同中未约定明确的违约责任或模糊约定承租人能够主张的违约责任以实际损失为限。但因承租人违约导致合同解除的,出租人不仅可以没收承租人已经缴纳的履约保证金,还能向承租人主张高额的违约金。

若双方争议上升到诉讼层面,首先,如出租人向承租人主张违约责任的,具体金额不是当然依据双方签署的房屋租赁合同中约定的内容进行确定,人民法院会结合实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素进行综合考量后进行裁决。其次,无论是因承租人原因还是出租人原因最终导致合同解除的,守约方皆有权向违约方主张损失,但损失的上限原则上限定在六个月租金范围内。

【法律依据】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条:

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条:

因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人请求承租人赔偿损失的,人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的,人民法院不予支持。

因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月。

第二十七条:

因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除,承租人要求出租人赔偿损失的,人民法院应予支持。承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值,且该装饰装修系经出租人同意的,人民法院应予支持;该装饰装修未经出租人同意的,人民法院不予支持,但出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修而未提出异议的除外。

因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的,承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失,但最长不得超过六个月。

三、结语

针对合同解除的问题,为避免争议,出租人层面,建议制定细致且具有可操作性的格式合同,在遇到合同解除纠纷时,可以作为有利的依据。承租人层面,建议争取以补充协议等形式对原有条款进行补充或者修改,尤其是建议增加“逃生条款”等内容,进而控制自身商业风险。

针对合同解除违约责任的问题,首先建议出租人及承租人在签署房屋租赁前即就相关问题进行明确。即便未在合同中进行约定,或者约定不明确或者约定显示公平的,出租人及承租人也可依据法律规定充分维护自身合法权益。

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