疫情期间房款定金是否可以退
发布时间:2020年2月24日 pm4:42
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年前交了定金的房子,现在疫情下不想买了,房子是可以不买的,但定金十有八九退不回来了!除非地产商自愿放弃定金利益。不过,仔细研究定金细节,可能还是有一线希望。

第一、为什么定金不能退?

这个不用多说,根据买房常识,你也能明白。

01、定金类型

你之所以要交定金给地产商,是希望买到他们的房子,目的是得到退出来那套房子的购买机会。

从法律上说,这个定金的法律属性就是立约定金,用于担保地产商跟你签订商品房购销合同。这种情况下,先有定金合同,后面才有购销合同。

也就意味着,虽然主要的购销合同还没签,但定金依然独立有效。

02、定金罚则

根据我国《合同法》、《担保法》相关规定,缴纳定金的一方反悔不买了,定金无权要回;收受定金的一方反悔不卖了,双倍返还定金。

也就是说,你交了定金后,不想买了,定金无法要回来。反过来也是一样的,如果地产商在收了你的定金以后,还把那套房子卖给了别人,他同样要双倍赔你定金。

这个权利义务内容对双方来讲,都是一样的,非常公平合理。

第二、疫情能不能成为你要求退还定金的法律免责理由?

这就要看《合同法》的规定,但显然也是不成立的。

01、疫情的法律定性

我们都知道,这次新冠病毒疫情是不以人的主观意志为转移的客观事件,在法律上属于典型的不可抗力事件。

疫情什么时候开始?什么时候结束?对经济和产业的影响有多大?这些都是普通人不能控制的,也是无法准确预测的,是标准的不可抗力事件!我们作为普通人唯一能做的,就是做好自己,不要到处乱跑,尽量不给社会和国家增加疫情防控的难度。

02、定金的特殊规定

根据生活常识,结合法律规定,我们一起来了解下定金的一些特殊规定。

①定金合同应当采用书面形式

这里需要注意,法律对定金合同形式是有特殊要求的,就是应当采用书面形式。

尤其像买房这类重大交易,涉案金额大,需要约定和明确的细节问题比较多,如果只是转个钱,口头约定一下,没签书面合同,以后很容易就交易中的重大细节问题产生分歧,最后导致主合同无法达成。

法律规定应当采用书面形式,在于提醒交易双方,形式很重要,有白纸黑字在,就没有办法抵赖,出现纠纷才有证据。违背这个书面形式,不代表定金无效,但却更容易扯皮。

②定金合同为实践性合同

也就是说,双方如果只签了书面合同,没有实际交付定金,那书面合同也是不生效的。

结合你的情况,一旦你把定金交给了置业顾问,而置业顾问是地产商的员工,员工的行为代表了地产商,那也就意味着你已经把定金交给了地产商。

在定金交付方式上,可以是现金交付,也可以是转账交付,包括但不限于银行转账、微信支付、支付宝支付等电子支付方式。

也就是说,只要你把钱实际付到了地产商或其员工手上,就算暂时没有签书面的定金合同,你们之间就买卖那套房子的定金合同关系也是成立的。

03、疫情能不能成为退还定金的免责理由?

疫情虽然是一种法律认可的不可抗力事件,可以成为合同解除的法定理由。但是有条件的,不是一发生不可抗力事件,合同关系就当然解除。

我国《合同法》规定,因不可抗力事件导致合同目的无法实现的,可以解除合同。特别要注意前提条件“导致合同目的无法实现”!我们一起来分析下这个条件:

①疫情能不能导致定金合同目的无法实现?

定金合同目的很明确,就是要保证你能买到退出来的那套房子,把购房名额锁定,防止被别人买走。

很显然,疫情不可能导致这个合同目的无法实现。相反,疫情扩散,大家都“宅”在家里,外出人员很少,现在连售楼部都关了,没人跟你抢那套房子。

疫情不但没有导致定金合同目的无法实现,反而帮助了这个合同目的实现,是不是觉得非常“尴尬”?再以这个理由去找地产商退定金,在法律上站不住脚呀!

②疫情能不能导致购销合同目的无法实现?

2003年“非典”持续了差不多半年。经过10多年的医学发展,不管是硬件设施、专家队伍,还是防控疫情的经验,我们都有重大进步。可以大致预估下这次疫情周期,乐观预计是一季度末,正常预计是二季度末,悲观预计是年底。

那么,作为短期不可抗力事件,无法导致购销合同目的无法实现,只是稍微延迟了下。

因此,通过上面的分析,我们就已经知道了,疫情事件不能成为你找地产商退还定金的法律免责理由。

第三、骑虎难下,你的生机在哪里?

你这个事情,现在是骑虎难下,只有通过交易细节去寻找突破口,大概率是要不回来了,但也可能还有一线生机。

01、大概率结果

通过上面的分析,我们已经对定金罚则、疫情的法律定性、疫情对实现合同目的的影响都有一定了解,心里面大致清楚了自己处于法律被动地位,客观事实对自己是很不利的,想要诉讼的话,赢面概率很低。

说白了,自己一时冲动,做了草率的决定,现在各项事实和证据对自己要回定金都是很不利的,基本没有胜算。

02、生机在哪里?

没有看到更多重要细节问题,只能根据你现有的背景描述去猜,如有不妥之处,请以事实和证据为准。

①定金合同

如果只是把钱转给了置业顾问,地产商也打了收据给你,但没有签订书面的定金合同,没有白纸黑字把交易中的重大细节约定清楚,那还是有翻盘机会的。

比如,付款方式,由于定金合同没签,没有约定付款方式,究竟是一次性,还是按揭付?按揭付的话,首付比例问题、征信问题、收入、流水不够等,贷款办不下来,房子还得退。这就是分歧点,也是可能导致购销合同无法签订的理由,签不成购销合同了,但又没有不好证明是谁的错,是谁违约了,那定金肯定就有得扯了。

②主合同条款

另外一个突破口是主合同条款达不成一致意见,购销合同签不成,那定金还不是得退。

比如,交房时间无法接受。

你是要赶着买房子给老人住,但地产商的交房时间是2年后。显然,这个重要条款就无法满足,无法达成一致,就不是谁的责任,购销合同就签不成了,地产商也得退定金。

综上分析,小菜还是建议好好想下,想清楚了再做决定,不要那么草率。在两种生机方案中,小菜认为第二种更好操作些,第一种方案要是没把握好尺度,可能会把自己整得更被动。

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