开发商违约怎么赔偿
发布时间:2020年2月27日 pm3:16
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商品房买卖过程中,业主都会与开发商签订房屋买卖合同,其中会约定相关的违约金,但是一方面合同都是开发商准备的格式合同,条款很难修改,另一方面违约金预定的是否合理,很少有业主能够仔细的审查条款,更不要说发现其中的法律问题。那么遇到开发商违约,业主应该怎样主张赔偿呢?是完全按照合同约定吗?

2011年,重庆的唐明(化名)女士与XX公司签订《商品房买卖合同》,以85万元购买XX公司120平的房屋。双方约定XX公司如未按本合同约定的期限将商品房交付唐女士使用,逾期超过30日后,唐女士有权解除合同,同时自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息,并按已付房价款的10%向唐女士支付违约金。

同时《补充协议》还约定,双方均不可以“违约金过分高于损失”等为由要求调低违约金,收取违约金的一方亦无需举证具体损失。

同年4月,唐女士支付了房屋首付款47万元。

2012年,宏帆公司通知唐女士收房。因房屋尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》,不符合约定交房条件,唐女士拒绝收房。

开发商认为:

1. 虽然我方确实逾期交房,但2013年年初,公司已经代唐女士办理了产权证,现合同权利义务已经履行完毕,没有解除合同的事由,因此不同意解除合同。

2.合同约定的违约金过高,应当予以调整。

业主认为:

1. 开发商逾期交房,按照约定我可以解除合同;

2. 按照约定可以同时让对方赔付违约金和银行利息损失;

3. 按照补充协议约定,违约金不能因为过高而进行调整。

双方协商不成,诉至法院。

通过双方的交锋,我们可以发现双方的争议主要存在以下三个方面:

1.能不能解除合同?

2.违约金可不可以调整?

3.违约金和损失能不能同时主张?

1、是否能够解除合同?

《中华人民共和国合同法》规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

按照合同约定,房产公司已经逾期交房超过30日,唐女士有权依照合同约定,行使合同解除权。

需要注意的是,单方解除权的行使有一个法定固定期限,在法律上叫做“除斥期间”。

根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

也就是说,在合同可以继续履行的前提下,如果唐女士想解除合同,需要最迟在其知道开发商的违约行为起一年时间内向开发商提出,或者直接向人民法院提起解除合同之诉。

在这个纠纷中,双方在合同中并未约定解除权的行使期限,虽然前面协商时并未明确提出要解除合同,但是起诉时提出解除《商品房买卖合同》,也没有超过一年期限,符合法律规定和合同约定,因此合同可以解除。

2、违约金是否可以调整?

为了维护交易市场的秩序,我国合同法及司法解释规定了一系列关于违约金调整的适用规则:

1.约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

2.约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

3.当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

违约金制度的立法目的是为了平衡合同双方的利益,弥补守约方的损失,而非为了惩罚违约一方,因此,司法实践中不认同将违约金条款完全放任和留待当事人自由约定,尤其是对数额过高的违约金条款,更是如此。

因此《补充协议》第十七条约定双方均不再以“违约金过分高于损失”等为由要求调低违约金不符合我国法律规定,该条约定无效。

3、违约金和利息损失能不能同时主张?

如前所述,我国合同法上的违约金是以“补偿性为主、惩罚性为辅”为原则的,具有损失填补功能和替代履行作用,如果是同一个损害事由,同时适用损害赔偿和违约金,将会出现债权人双重获益的结果,这不符合公平原则。

唐女士的纠纷中,双方在合同中既约定了利息损失即损害赔偿,又约定了违约金;在唐女士同时提出赔偿损失和支付违约金两项请求权的情况下,按照唐女士主张的以利息方式计算的损害赔偿金额高于以违约金方式计算的金额,在唐女士未举证证明存在其他损失及损失大小的情况下,应当认定已经弥补因解除合同给其造成的损失。因此,唐女士要求同时赔付利息损失和违约金的主张不能得到支持。

最终唐女士获得支持的主张包括:

1.解除合同。

2.开发商退还已付房款。

3.开发商赔付资金占用利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率支付)。

如果遭遇同类的商品房纠纷,律师提示各位业主:

1.如果有其他实际损失,业主应当注意收集证据,在诉讼中负有举证责任。

2.买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,法院一般按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。

3.开发商一般都会有专业的法务团队,由其提供的合同条款自然是倾向于保护开发商的权利,但是业主也不需因此就忍气吞声,放弃自己的利益,通过专业人士的帮助,可以最高效率的避免或者减少损失,建议及时咨询专业律师的意见,主张权利宜早不宜晚,以免错过维权时机。

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