房地产合同纠纷案例分析
发布时间:2020年3月4日 pm1:20 浏览量:阅读
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案例一

01、案件详情

2007年12月,河南省郑州市原告张某因结婚用房,通过某房地产中介公司向被告刘某购买一套二手房。实地察看了该房屋后,双方很快地订了购房合同,并办结了该房屋的交接和过户手续。

2008年1月,张某从邻居得知该房中不久前有人吊死于房中。张某便以刘某隐瞒房屋内曾自杀的真相为由,向郑州市某人民法院起诉。

02、庭审争论

原告张某要求法院确认自己和刘某签订的购房合同无效,判令被告刘某返还购房款40万元,并判某房地产中介公司和刘某连带赔偿精神损失费1万元。

03、法庭审判

一审法院驳回了原告的诉讼请求。原告张某不服判决,上诉至郑州市中级人民法院。

二审判决:撤销一审判决,依法确认上诉人与第一被上诉人签订的购房合同 无效,第一被上诉人应于10日内将40万元购房款返还给上诉人。

04、律师说法

作为使用价值明显降低的“凶宅”,售房者或房地产经纪公司应当将真相告知买方;否则违反《民法通则》第七条规定“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益”,构成欺诈。

如果卖方未履行告知义务,买主对于要买卖的房屋不掌握实际情况,存在重大误解,按照法律规定,该合同属于可变更、可撤销合同,买房人可以行使撤销权,将房屋退给卖方,卖方应将购房款退还。如果买方要求赔偿损失,也应支持。

《中华人民共和国民法通则》

第七条 民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益,扰乱社会经济秩序。

《中华人民共和国合同法》

第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立;

(二)在订立合同时显失公平。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

在二手房交易过程中,无论是卖房者隐瞒真相还是购房者有重大的误解,在购房人不知情的情况下购得不正常死亡事件发生的“凶宅”,均有权要求退房并赔偿损失。

回顾一开始的新闻推送:很幸运,江苏小伙在大家的劝解下轻生失败,大妈也就此保住了房价。但是,现实生活中跳楼轻生的事例并不少,儿童坠亡事件也频频发生。那么,发生这些事件的楼房是否可认定为”凶宅” ? 售房者及中介公司是否需对此进行信息披露?购房者在不知情的情况下购买后是否可行使撤销权?

案例二房地产案例分析 | 二手房“凶宅”房屋买卖合同纠纷

2015年 上海

康某以通过中介公司所购刘某二手房曾发生过刘某配偶病亡、楼上曾有居民跳楼坠亡事件,以该房系“凶宅”为由诉请撤销合同并赔偿损失。

01、法院审判

康某诉请,不予支持。

02、律师说法

从社会生活一般常识和常理推断,“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。生老病死是自然规律,刘某配偶在自家房屋内病亡亦属正常;坠亡事件与系争房屋亦无直接关系。由此,康某以上述两起事件先后发生即认定系争房屋为“凶宅”,过于苛刻。

法律上已认为该涉案房屋并非法律意义上的“凶宅”,而康某也没有足够的证据证明其在签约前就相关事件询问过出售人。故对于康某主张,不予采信。

小贴士

正常生老病死,及与系争房屋无关联的坠亡事件,不构成二手房买卖中“凶宅”情形,出售人对此并无披露义务。

“凶宅的认定”

一是发生人为非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件。自然生老病死乃人之常情,不属于此种范围。

二是发生房屋内,即房屋专有部分。

三是房屋价值因“凶宅”现象发生贬值。

因此,我们可以得知上面问题的答案:无关联的坠亡事件并不能使房屋构成“凶宅”,售房者对此无披露义务,购买方在为自己没咨询的情况下购买该房屋并无撤销权。

关于凶宅的披露问题,存在两种观点:第一种观点认为出卖人应主动披露;第二种观点认为买受人应对此先询问,只有在询问后出卖人未予披露的,买受人才有权撤销。

个人比较倾向于第一种观点。因为若房屋内发生非正常死亡事件,往往会使房屋的使用价值下降,对于房屋的出售价格将产生实质性影响。

但根据江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于对《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿)》征求意见的第36问:凶宅买卖如何处理?

该院认为买受人以市场价格购买房屋,该房屋曾出现自杀、谋杀等非正常死亡事件,经买受人询问,出卖人对此未作披露的,构成欺诈,买受人有权予以撤销。可以看出,江苏省高院目前倾向于第二种观点。

购房者如果对于欲购房屋是否系凶宅等相关情形非常在意,并作为购房时考虑的主要因素的,保险起见应当主动询问出售人,同时做好相关证据的保留,以免将来发生诉争后举证不能。

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