逾期支付租金如何计算违约金
发布时间:2020年3月17日 am11:37 浏览量:阅读
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在租房的时候双方是有签订合同,但是租客可能因工作变动或是房东因个人的打算而要提前终止合同,这肯定是会给另一方带来相应的损失,于是另一方就要求对方支付自己违约金赔偿自己的损失,那么租房没到期违约金怎么算呢?

违约金是针对违约方的违约行为,由违约方向守约方支付一定的金钱或者财物,以惩罚违约方的违约行为或弥补守约方的损失。违约金有法定违约金和约定违约金之分。本文主要讨论租赁合同关系中如何约定逾期支付租金的违约金以及逾期支付租金时需要承担的违约金。

PART 1丨如何约定逾期支付租金的违约金

针对承租人逾期支付租金的行为,租赁双方通常会在租赁合同中约定逾期支付租金的违约金。通过约定违约金,明确承租人的违约成本,从而约束和惩罚承租人的违约行为,敦促承租人按约履行合同,同时弥补出租人的损失。

《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”

根据此规定,租赁合同可以就承租人的违约行为约定一定数额的违约金或计算损失赔偿额的计算方法,支付违约金后不会减免支付租金的义务,承租人还需要支付欠付的租金。

广州市住房和城乡建设委员会和广州市工商行政管理局共同制定了《广州市住房租赁合同》(2017年11月1日起在广州市推广使用)》,关于逾期支付租金的违约金约定:“承租人逾期支付租金,每逾期一日按照当期应付租金的0.05%向出租人支付违约金。”该示范文本为租赁双方租赁住房约定逾期支付租金的违约金提供较好的参考。

该示范文本约定的逾期支付租金的每日违约金为0.05%,如按年度计算则为18.25%,对比《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于逾期利率不超过年利率24%为限的规定,该处约定的违约金比例每日0.05%,比司法解释保护的民间借贷年利率低。

如租赁合同约定承租人还需要支付物业管理费、水电费等租赁费用的,还可以示范文本为基础,增加相应的逾期支付费用的明细、应当履行债务和违约金计算区间的约定。

其中,违约金比例由租赁双方自行协商约定,实践中违约金比例的约定各不相同,存在根据住宅、商铺、办公楼等不同用途约定不同比例,或根据租赁双方的强弱势地位或供求关系约定不同的比例等情况,具体的比例可以比每日0.05%高几倍或稍低。

部分出租人还会考虑如下情况:

如违约金不足弥补世纪损失,还应赔偿由此导致的实际损失;由违约的承租人承担实现债权的相关费用(律师费、诉讼费等);如逾期支付租金等相关费用的期限较长,租赁合同中还要约定守约方有权解除合同、没收保证金并要求赔偿损失等。

综合出租人的各种考虑,可约定为“承租人逾期支付租金、管理费、水电费及使用房屋产生的相关费用的,除须补足拖欠的费用外,每逾期一日承租人还应按照当期应付款项的0.05%向出租人支付违约金,违约金计算至付清时止;对逾期支付超过30日的,出租人有权单方解除本合同并没收全部保证金。

承租人还应承担出租人实现债权产生的费用(律师费、诉讼费等),如违约金不足以弥补出租人损失,承租人还应承担赔偿责任。”

部分承租人会要求在出现逾期支付费用时,向合同添加“经出租人书面催告后仍不支付的”,以添加缓冲期,缓冲期满后才开始承担违约金;部分承租人会与出租人在订立合同时协商调低违约金的比例,延长解约的逾期付款期限,删减相应赔偿损失的责任。出租人可以综合具体的情况,删减或增加相应的内容,对上述条款进行修改。

PART 2丨违约金的调增或调减

根据《合同法》114条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》的相关规定,如违约金约定过高或过低,法院或仲裁机构可对违约金予以调整,前提是当事人提出请求。

当事人通过提起反诉或者在庭审中提出违约金过高或过低的抗辩要求予以调整违约金时,法院才会根据查清的事实和证据进行调整,不会依职权自主审查违约金是否过高或过低、不会主动进行调整违约金。

因此如发生逾期支付租金的租赁合同纠纷,当事人需要注意在法院规定的反诉期限内提起反诉(如为仲裁,则提起反请求申请),或在法庭辩论结束前提出违约金过高或过低要求予以增加或者减少的抗辩。

如提起反诉,则需要预付反诉的诉讼费;如提出抗辩,需要明确关于违约金过高或过低的抗辩,相应地要求增加或者减少,建议以书面的答辩状予以陈述。

(一)如租赁合同约定的逾期支付租金的违约金金额过低出租人可以请求增加违约金

《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

如租赁合同约定的违约金过低,出租人可以依据合同法及司法解释的相关规定请求增加违约金,增加后的违约金数额以不超过实际损失为限,不得超过一方订立合同时可预见的损失。而且出租人仅能从增加违约金和赔偿实际损失两者中任择其一,不能同时申请。

申请增加违约金的出租人负有举证义务,须要提供证据证明因承租人逾期支付租金的违约行为导致的实际损失且合同约定的违约金低于实际损失。如无证据证明逾期支付租金的违约金过低,请求增加违约金的,存在难以得到支持的风险。

(二)如租赁合同约定的逾期支付租金的违约金金额过高承租人可以请求减少违约金

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”,赋予了法院自由裁量权。

如有证据证明违约金超过损失的30%,法院一般会认定为“过分高于造成的损失”,从而予以调低。

司法实践中,若除银行贷款利息外,出租人无其他证据证明还存在其他实际损失,而且承租人并未按合同约定的违约金标准实际履行支付过违约金,法院可以根据当事人提出减少违约金的申请和证明“约定的违约金过分高于造成损失”等证据,以实际损失为基础,根据公平原则将违约金进行调减。调减的幅度各不相同,由法院自由裁量,主要分为如下四种情形:

(1)将违约金调整为中国人民银行同期同类贷款利息标准计付违约金;

(2)将违约金调整为以当月欠付租金为基数,从逾期付款之日起至付清该月租金之日止,按照年息24%的标准计付违约金;

(3)将违约金调整为比原来的违约金比例稍低若干百分点,如原来约定每日百分之二的违约金,调减为每日百分之一或更低的比例;

(4)部分法院在调减违约金的同时,还裁决逾期支付租金的违约金以本金为限。

(三)主张合同不成立、合同未生效、合同无效或不构成违约是否需要提出违约金过高的抗辩

如前所述,法院不会自主审查违约金是否过高或过低、不会主动进行调整违约金。

如提起反诉主张合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条:“诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,不受本规定第三十四条规定的限制,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的,人民法院应当重新指定举证期限”,法院会向当事人释明其主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致,可以变更诉讼请求。

对变更诉讼请求的,法院会重新指定举证期限。当事人如遇到法院释明的情况,需要审慎考虑是否变更诉讼请求、是否针对合同有效的情况提出违约金过高或过低的请求。

如提出主张合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约的免责抗辩,当事人可用“退一步”的方式进行抗辩:退一步说,如法院认定合同有效,而违约金明显过高,当事人可以请求法院予以减少。

PART 3丨违约金和没收保证金能否并用

针对逾期支付租金超过一个月或者更长的时间,一般租赁合同会约定出租人享有单方解除合同的权利,单方解除合同的同时还会约定出租人可以没收保证金。承租人通常认为存在重复惩罚,会提出主张逾期支付租金的违约金但不能同时没收保证金。

司法实践存在两种不同的观点:

一种观点认为主张逾期支付租金的违约金和没收保证金存在重复计算,在支持没收保证金的情况下,对主张逾期支付租金的违约金不予支持。

另一种观点认为主张逾期支付租金的违约金和没收保证金可以并用。逾期支付违约金针对的是迟延履行支付租金的合同义务约定的违约金,而租金保证金针对的是合同解除的违约责任,两者分属不同性质的违约金,可以同时适用,不属于重复计算。

笔者同意后一种观点,即两者可以并用:

首先,主张逾期支付租金的违约金和没收保证金是租赁双方的意思自治的合同约定。

其次,逾期支付租金是持续的违约行为,主张逾期支付租金的违约金针对该持续行为导致租金未能及时回收的违约责任,而没收租金保证金针对解除合同的违约责任,用于弥补解除合同后出租人还需要成本以另寻租户、给新租户免租期、原定租期内房屋闲置无租金收入等造成的损失,两者针对不同性质的违约责任。

综上,逾期支付租金存在承担违约金的风险。

出租人要寻找证据证明实际损失不低于合同约定的违约金,妥善保管承租人已经按照合同约定的违约金实际履行的证据,以便保障自己的合法权益。

如合同约定的违约金过高,承租人需要在庭审中提出违约金过高的抗辩,并最好提供相应的证据证明违约金高于实际损失的30%,才有希望争取调减相应的违约金。

如何计算违约金:

1、如果租赁合同中对违约金有约定,则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时,约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金,那么一旦违约,出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金,作为违约赔偿;

2、约定的违约金过高或过低可以请求变更,约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高,可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元,而约定的违约金数额达到了一万元,那么违约的一方可以请求降低。

3、房屋租赁合同中对违约金没有约定,应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。总的来说,租赁合同违约金可以自行约定,约定的违约金高于造成损失的30%的,可以请求法院减少。

法律依据:《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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